中国城市化进程正在进入一个新的存量时代，万科董事长郁亮称之为“白银时代”。
房地产行业在过去10年一直在朝多个方向尝试转型，但成功者却不多。
存量经济时代的到来，使得“三高”模式面临挑战，随之而来的大整合又催生了一批负债过万亿的头部企业。
为了应对地产衍生的潜在系统风险，我国出台了业内称之为“三道红线”的管理办法。
一边是市场规模在变化，另一边是限制新增有息债的政策，中国地产企业不得不寻求多元化转型。以地产为核心消费场景和现金流支柱下的多元化战略正在受到各大房企的重视，地产“合金时代”或许即将到来。
房地产金融属性与生俱来，主要体现在土地的不可移动、不可折旧和永续性，使得它具备极其优质的抵押品特性。
从1998年到2007年的黄金时代，从2008年到2018年的白银时代，房地产与金融之间的关系，基本还停留在通过分期付款、按揭购房、开发贷款等简单的金融工具联系的阶段，房地产之于金融企业，还拥有一定的独立性，这个阶段或者可以统称为“镀金时代”。
随着白银时代接近尾声、行业利润趋于摊薄。市场的洗牌和重组，让房地产和金融之间的依存越发紧密。
如何评价一家房地产企业的核心竞争力，过去可能是开发商的拿地能力，再后来又演变为产品能力或者销售能力，如今最具成长性的企业首先具备周转效率、成本能力、投资能力、风控能力等等。这些新的评价标准，往往是非常金融化的。
其次，金融机构和房地产公司、项目之间的股权渗透关系、人员渗透关系、周期渗透关系、业务渗透关系，都愈发频繁和深度。以业务渗透为例，很难想象如果没有Reits、ABS等高级别金融工具和模型的介入，长租公寓、商业不动产、城市更新等业务能够成为这些房企集团作为主攻方向的业务。
最重要的特征，可能是以金融标准对房地产规划、设计、开发、销售、运营全流程的改造。它明确地昭示着中国房地产的路径已经完全摒弃了香港以地生财的模式，全面拥抱美国的房地产与金融共生共存的发展模式。
这将是一个房地产的全新时代。
与金融的深度融合，会令房地产具备更加稳定而多元的特性。就像不同元素与金属元素融合后，拥有更加稳定、抗干扰等特性一样。这个新的时代，可称之为“合金时代”。
地产的未来是强运营
随着存量时代的到来，沉淀的资产将在资产比重中占越来越大的份额。地产商需要有逐步从追逐新增土地开发，转向存量土地运营的准备。
“旧城改造、写字楼等都是沉淀的资产，地产商要思考如何发挥它最大的价值。”
例如近年火起来的“产城运营”模式，王刚认为就是好的商业故事。如果政府、龙头企业和地产能够齐心协力，可以借此推动一个有竞争力的经济社区形成，以此提高土地附加值。
一个比较明显的趋势是，产业集团会比传统地产集团更受当地政府青睐，更容易拿到配地。本质上也是看中产业方可以直接盘活相应的土地、提升城市活力，不会出现此前某些地产集团囤地不开发等事件。
在高运营效率的基础上，地产商可以衍生出更多的玩法。
在资本层面，房地产商可以考虑利用基金、直接投资等方式收购后出租，再利用资产证券化的方式来回收。“很多地产商都在观望。”
在业务层面，优质运营会带来对场景的高效把握，推动“房地产+”的落地。
比如住宅物业公司则可以朝智慧社区运营商转型，挖掘增值服务潜力。社区生鲜团购、快递柜物流服务本地O2O、便利店零售等需求，都能承接在物业服务公司的业务平台上。
而且社区的智慧化改造，会帮助平台方快速沉淀数据信息，形成庞大的数据资产。
实际上，随着互联网流量红利逐步缩小，互联网巨头与地产商一样，同样面临增量焦虑。物理空间带来的流量入口必然会愈发受到重视。
中国过去二十年的两大风口行业，正在相向而行。
阿里巴巴、腾讯云、百度等都布局了未来智慧社区解决方案。一键缴费、基于人脸识别技术的门禁/停车场服务、社区零售、康养服务，乃至社区服务机器人等，都相继列入智慧社区服务方案中。
万科、融创、龙湖等多家地产企业，则开始加速科技化转型。其中，万科物业今年更名“万物云”，定位科技企业。
地产多元化浪潮袭来后，有人将其称为地产的“合金时代”，形容将地产与多元化业务拓展相结合，来增强房企的盈利能力和稳定性，正如好的合金会拥有超越成分金属本身的属性。
科技无疑是地产优秀的合金材料。
“房地产本质就是一个枢纽型产业”，如果不能够链接人和服务，其本身也是没有价值的。从这一点而言，地产本身就是拥有纵向发展属性的。“数字科技可以打开很多业务，通过提升整体运营能力，物业地产、产业园、办公楼、文化馆，都可以作为拓展的方向。
地产多元化浪潮袭来后，有人将其称为地产的“合金时代”，形容将地产与多元化业务拓展相结合，来增强房企的盈利能力和稳定性，正如好的合金会拥有超越成分金属本身的属性。
“合金”，也是全球成熟房地产市场的普遍特性。
“房住不炒"，一定程度上也是房改后，中国房地产需要遵循的转型方向。例如，一旦某类产品进入供求平衡的阶段，如果人们仍要求获得超额收益，可能会通过超高杠杆来获取，同时带来了超高风险。
而“租住并举”的思路，实际上肯定了房子作为金融资产的正向价值。举个例子，房屋租赁的供给方长期持有大宗资产，需要更加稳定的金融体系做支撑，将低活的不动产变成高活的金融品。
存量经济时代，居住属性和盘活存量资产将被摆在越来越重要的地位。在整体价值高企、增量减少的大背景下，地产会回归使用属性。
以地产为主体，涵盖多元化投资的大型资产管理平台，或许将是超大型房企未来的转型终局。
