2021年，房地产市场将会有怎样的走向？住房租赁市场是否会得到整顿和清理？12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行，总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作。
本文将针对会议内容中与房地产相关的若干关键点进行了如下解读。
2020年上半年，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场一度“冰封”，下半年后逐渐恢复增长，甚至创下了最近三年来成色最足的“金九银十”，全年销售额直逼历史记录。然而，在租房市场中，多个长租公寓爆雷，许多在大城市打拼的“蛋壳难民”度过了年轻生命中最冷的冬天。2021年，房地产市场将会有怎样的走向？住房租赁市场是否会得到整顿和清理？
12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。会议提出，要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
“2021年，租赁市场将成为政策重点，爆雷的‘二房东’租赁有望受到强监管。”中原地产首席分析师张大伟表示，2020年的中央经济工作会议中，针对房地产的讲话与往年相比篇幅更多，内容也更多，特别是重点强调了租赁市场。
一、连续三年明确“房住不炒”
笔者梳理近年来的经济工作会议报告发现，“房住不炒”这一定位自从在2016年经济工作会议报告中首次被提出后，仅在2017年的报告中未被提到，最近三年的经济工作会议都明确提出要坚持“房住不炒”的定位。
数据显示，从2017年到2019年，房地产调控次数每年增长了将近200次。据中原地产研究统计，超过100个城市2017年发布房地产调控政策超过250次、2018年发布政策超过440次，而这一数字在2019年达到了620次。截至日前，2020年全国房地产调控政策达到了458次左右，虽然不及2019年，但也超过了2018年的次数。
张大伟指出，“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投资投机，全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。但同时也会保护真实居住需求，未来微调的政策将有利于刚需。
不过，房价只是诸多住房问题中的一个，要解决大城市住房突出问题更要多管齐下。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，中央意识到了“房价稳”和住房问题是两码事。从数据看，一线城市今年房价涨幅不大，但是就是很多人买不到房，所以提出要解决大城市住房问题。
“短期看，市场出现波动需要限价，但如果只限价而忽视供需结构的平衡，只能带来市场的更大紊乱。”张大伟说，政府限制备案价，不允许开发商自主定价，但周围的二手房价格是无法监管的，二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧压制住，价格倒挂随之产生。
严跃进预计，后续大城市房地产政策会有三个重要变化：短期管控方面，继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房；长效机制方面，土地供应继续发力，尤其是增加纯住宅用地；继续发展租赁市场，解决住房问题。
二、解决好大城市住房突出问题
大城市住房出了什么问题？易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：
一是房价贵的问题，所以会议紧接着就强调了“房住不炒”和“促进房地产平稳健康发展”。
二是如何满足市民的居住需求问题，大城市住房供求失衡，所以这几年提出发展租购并举，本来就是要增加住房供应，满足居民租房需求。
但这又引出来第三个问题，就是今年以来，长租公寓市场频频“暴雷”，蛋壳、自如等头部运营商都被曝出纠纷事件，如何维护租户权利，成为了新的问题，所以这次会议才会专门强调“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”。
与中小城市相比，中国大城市房价可谓居高不下。全国商品房均价接近1万元，而北上深房价均已突破6万元，广州、杭州、厦门则突破3万，部分强省会城市房价超过2万，均创下历史新高。
同时，与中小城市相比，大城市往往都是人口流入、资源聚集、产业发达所在。房价上涨动力更足，居民炒房热情更为高涨，房地产在经济全局中的地位更为重要。
因此房价涨跌更关乎全局，一旦陷入大涨大跌的局势，影响的将不只是一城一地。
另外，大城市房价居高不下，也已成为影响基础民生的重要问题之一。
正如会议公报所言，住房问题关系民生福祉。这表明房地产不只是拉动经济和维系土地财政的工具，不再只是单纯的经济问题，而是基础民生问题，关系到每一个人。从经济视角转向民生视角，这是中国房地产的最大转向。
严跃进预计，后续大城市房地产政策会有三个重要变化：短期管控方面，继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房；长效机制方面，土地供应继续发力，尤其是增加纯住宅用地；继续发展租赁市场，解决住房问题。
三、租赁市场将成为政策重点
而另一个值得关注的内容是，会议用了很大的篇幅来强调租赁市场的规范和整顿。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，其中关于促进租购同权、降低租赁税费、规范发展长租房、将租金水平纳入调控等政策，都是以前提得较少，但是很切中当前现实的。“重视保障性租赁住房建设”前面用了“高度”二字，也表明了重视程度。
张大伟指出从政策内容看，主要是加减法政策，加法增加供应，减法，减少选择租赁居住的阻力。
主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过20个省份60个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。
整体看，建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。
当下租赁市场问题比较多，租金上涨的数据各家各不一样，有些机构发布的数据非常非常明显的在误导市场。
长租公寓最大的问题，其实不在推涨房租，而是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这当然有风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险！
长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路，暴雷，对于市场来说，后续依然会大量发展租赁租房，租售并举是趋势。
随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。
对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。
租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。
从上市看，长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬，中小型长租企业暴雷非常多，在国内融资难度也加大，这种情况下，上市是最好的选择。
长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
四、未提及“长效机制”，房地产税出炉尚远？
2016年的中央经济工作会议提到，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
其中，“财税”手段，被认为是房地产税。因此，一直以来，房地产税就被认为是长效机制的重要组成部分。
值得注意的是，不仅是中央经济工作会议，上述政治局会议、"十四五"规划建议，甚至政府工作报告，今年的多个重要会议，都未提起“长效机制”。
另外，今年5月发布的《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，则将关于房地产税的表述，从此前的“稳步推进”又改回了最早的“稳妥推进”。
因此，结合上述种种，也有观点认为，虽然房地产税立法的大方向没有变，但房地产税来临的脚步，则可能已经放缓。
五、老旧小区改造能否成为促内需合格抓手
与今年的政府工作报告一致的是，老旧小区改造被放到了促内需板块。会议在部署“坚持扩大内需这个战略基点”相关工作时称，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。
实际上，多年来，由于房地产行业对上下游产业的强大拉动作用，一直被认为是促内需的重要抓手。
而随着“房住不炒”政策的落实、房企“三道红线”的确立和疫情的多重影响下，虽然房地产投资依旧保持着较高位的增长，但主要是土地购置费拉动，在真正拉动内需的建安投资上，则表现疲软。国家统计局数据也显示，前11月商品房新开工面积同比下降2.0%，但迟迟未能转正。土地购置面积上，前11月则同比下降5.2%，降幅持续扩大。
多位分析人士都在解读此数据时表示，如果房地产领域调控不放松，明年的房地产投资可能那样以维持当前6%左右的增长。
因此，老旧小区改造能够多大程度的代替房地产开发，在促内需上能起到多大作用，成为一个问题。
住房和城乡建设部数据显示，2019年以来，全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户。2020年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个。到11月底，今年计划改造的城镇老旧小区已全面开工。
但具体能带动多大的投资，则还没有具体的估计。此前，有老旧小区领域的从业者表示，北京约有5100个楼龄在20年以上的老旧小区，涉及243万套住房。预计北京老旧小区改造的平均总投入资金应该在每平方米1000到1300元之间，照此计算，投资额度将在1800亿元以上，叠加智慧社区、新基建等项目的投入，投资额度将达到2000亿元以上，而如果要在未来五年完成“基础类”“完善类”和“提升类”三类改造，平均每年将会拉动超过400亿元的投资。
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