当下，国家、省、市、县四级投资集团如雨后春笋般冒出：文投、旅投、国投、交投、水投、建投等等，还有诸多民营投资企业，仿佛一夜之间全都瞄准了文旅、康养类地产项目，而真正规划好的、落地的、盈利的却寥落星辰。
在文旅地产的发展过程中，有几种现象极不正常，既不符合国家供给侧改革，也不符合市场发展规律：
一是景区太多，优质景区太少；
二是标准化景区太多，特色化景区太少；
三是大众化产品太多，个性化产品太少；
四是投资额度太高，运营水平太低；
五是地产分量太大，旅游吸引核太小；
六是市长定位太多，市场定位太少；
七是规划文本太多，落地案例太少；
八是同质化复制产品太多，特色化创新产品太少；
九是低质观光类产品太多，高质休闲度假类产品太少；
十是部分企业霸占资源太多，市场化和创意性产品开发太少。
显而易见，当下最要紧的不是投资，而是运营。资源不是产品，产品需要立足市场、融入创意、量身定制；大投资未必有大收益，内容和特色才是第一位的，乡村旅游压根就不需要大投资；文旅项目必须从市场运营角度倒推产品，资源是次要的，精准定位市场和产品才是最重要的；运营重要，只是相对于投资而言，但比运营更为重要的，是建立在市场特定区域和消费特定人群基础上的特质化产品。
当然，行业未来总体是不断向好的，但当前文旅行业的危机仍然比较多。
文旅、康养地产入局者众多，但优质的供应商、优质的内容商有限，面临供需不足的问题。此前大规模投资的模式必须要改变，但对企业来说，最重要、最急迫的是运营。下面，我们将针对企业运营提出一些建议与忠告供参考使用。
一、投运一体、策运同步
投资和运营要一体化来考虑，不要前面只管投资根本不想运营、营收和回报的事情，这是有问题的。
二、三策一规
什么是“三策一规”？
把总体策划前置，在做总体策划之前有两个东西要思考到位，也是最核心的两个东西。第一个是经营运营策划，即把经营和运营要考虑清楚。
一个园区的经营分成几条线，交通运输服务线怎么设置？怎么收取服务费？多少个停车场？多少电瓶车、老爷车？面对这些问题，很多人根本想都不想。你的商铺、演艺、饮食、文创怎么去运营？怎么去收费？这些方面都需要进行综合考量。
其中文化演艺策划尤为重要，就目前而言，一个没有演艺的旅游景区是没有意思的，光看商场、光看建筑哪里都可以。所以必须把经营运营和文化演艺做好思考，这样才能做出总体策划。总体策划思考完毕后再讨论空间设计和功能布局的事情，这叫总规。
这些合起来就叫做“三策一规”，“三策一规”要同步考虑。现在的问题是，大家都会盖房子，都会建筑，建筑完成后，里面的软装都不会就开始做运营，这样的景区难以存活下来，所以“三策一规”同步考虑是非常重要的一点。
三、三维一体
我们要把前期的策划规划、中期的建设和未来的运营管理这三维同时考虑，形成闭环，每循环一圈提升一步。
四、三得”原则
大家为了迎合政府、为了迎合所谓的文化人，动不动就做高、做大、做上、做特、做独、做新，恰恰把市场最核心的、最主流的人群给忘记了，即作为旅游目的地所辐射的地方。
我们的客群，我们的市场就是老百姓，以白领为基础的往上跳、浮动的人，这是基础的。所以“三得”原则是做老百姓“看得起、看得懂、看得值”的东西。
五、三重”原则
策划重于规划，因为盖房子的事从祖祖辈辈开始就会盖，但是策划新的文旅商业模式是需要学习的。
再其次，市场重于资源。好资源都被国企、央企等实力企业拿得差不多了，跟大部分民企没什么太多的关系。正因为如此，民企更要把握市场。
然后是运营重于建设。即投运一体、运策同步，比如拈花湾、乌镇等。对运营来说，最重要的莫过于一个好的团队，因此在运营前一定要好好打造和组织团队。
六、成本管控
即严格管控成本。
七、商业模式
做投资，未来怎么做商业？从哪几条线收？怎么回本？投了以后怎么让资回过来得想好，这是需要特别注意的事情。
最最重要的一点：文旅投资运营还得从内心开始，没有情怀、没有热爱，很难做成这件事情。
内容源自旅思马记，有修整
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