TOD项目可以分为以下6大类型:城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城。
截至目前,龙湖已完成的了所有类型的实践,并获得了非常好的综合效益。本文对龙湖TOD模式六大产品线规划进行分析。
城际枢纽:以高铁站为核心,现代服务业为主要功能的车站上盖综合开发,或车站片区综合开发。城际枢纽可以是城市商圈的一部分,也可以是一个区域核心。龙湖集团除沙坪坝外,2020年4月份,又获取了东莞站项目,打造新的城际枢纽TOD。
城市商圈:覆盖150~200万人口,多轨上盖,以多个商业体群落为核心,体量在50~150万m2。龙湖集团是中国唯一一家可以独立策划、建设、持有运营商圈的企业,在城市商圈发展方面,有非常丰富的经验。例如:重庆大坪时代商圈、北京常营商圈、重庆U城商圈、重庆礼嘉商圈、重庆两江商圈等等。
在重庆大坪时代商圈,是一个2条轨道线3个车站的超大型TOD项目。龙湖在这里开发并持有了5个购物中心。项目总面积超130万,龙湖持有面积超80万。地铁通过地下步行街无缝接入。整个地下步行街,南北总长1km。空中全部以连廊相接。整个商圈实现了城市级人车分流。得益于良好的交通结构,商圈年客流超1.2亿,吸引商家入驻超3000家,企业超2500家。
区域中心:覆盖30~50万人口。接驳轨道、公交,以单个购物中心为核心,体量在10~20万m2。随着城市发展,区域中心也有机会逐步发展为新商圈。在规划和土地出让时,应为其成长,做好土地的预留预控。
邻里中心:覆盖2~3万人口,大社区的中心,5000~10000 m2。商业集合体,结合学校、社区卫生服务中心、康养中心、社区公园,以及轨道站,共同构成邻里综合管理联系。
车辆段上盖:在车辆段上方建设住宅小区+社区配套的项目,比如广州岭福的车辆段。在这个项目,龙湖以股权模式获取了项目80%的开发权,从车辆段设计就开始介入,通过设计优化帮车辆段建设节约了1个多亿的造价,也帮助轨道企业在车辆段开工前,就拿到了土地款。
TOD新城:以上产品的整合、集聚,就形成了TOD新城。例如龙湖已成功建设了重庆龙湖U城大片区,河北高碑店列车新城,礼嘉新城等。
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