商业地产的成功要靠运营，这个观点现已获得业内的广泛共识。商业地产具体如何运营？需要先认清商业项目经营管理工作的重点，大家都对商业经营管理摸不着头脑，即便开发商有心把商业经营好，却不知从何下手。
其实，从技术的角度来看，商业运营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。
在地产与商业结合的过程中，为了保证项目持续发展，商业地产运营管理将发挥绝对的主导作用，是商业地产以及周围地产能否保值升值的关键，把握住运营管理就可以把握住商业地产生存和发展的基础，运营管理是项目成功的生命线。
定位期：为商业运营打好基础
一个项目，无论是传统项目也好还是互联网项目也好，能否顺利运行，起着至关重要作用的是定位。一个准确的有着明显差异化的定位是项目成功的一半。
一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、商管公司。
筹备期：为市场运营做好准备工作
现在国内许多商业地产项目，在此阶段为节省所谓人力成本，对各种主力店的定位与目标客群、经营优势、物业用房技术条件与商务条件等均无经验，大部份均为以前从事百货零售类的招商营运人员，对各业态的主力店商家均缺乏认识与经验，因此，许多商管公司在此时阶段没有思考项目定位与主力店是否匹配。
进场期：提升产品竞争力和商户经营信心
此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。
此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
启动期：运营正式开始，如何确保旺场与人气
商业进入试业或开业后，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。
相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
运营期：把生意机会最大化
项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，开业阶段3-6个月后，通过开业后市场消费群体的检验，项目各业态、业种的组合是否合理，各楼层业态是否能共享。
因此，在此阶段，需要我们专业的运营团队，要有专业精神、更要有耐心，一定要深入分析、逐步梳理，分轻重缓急、找出问题的根源，然后，进行分工与合作，并制订工作整改计划，确保能按期完成，以赢得广大的租户的信心与肯定，从而为项目持续稳定及健康发展步入一个良性螺旋式上升的轨道。
在“运营为赢”的时代背景下进行商业地产开发，开发商不仅要整合各方面专业资源，同时也要使自身逐渐成为专业者，只有专业的商业地产开发商，才能有效规避商业地产开发风险，才能驾驭和运营商业地产。
