购物中心为激发更高的经营绩效，必须掌握一定的经营哲学加以利用，充分考虑各种影响运营的因素。在不久的将来，商业地产的营销将是以经营管理为核心的营销。营销的成功必须抓准以下几个关键：
一、投资者购买的商铺不是一个纯粹的商品摆设空间，而是投资商业业态带来的升值空间。生意机会不能仅存在于理论中，它需要的是在实际经营中落实。因此，商业项目开发阶段的任何销售预算都应含进经营管理落实所必须的成本；
二、商业项目应立足于市场经营，对经营管理的架构、招商商户的筛选做精细化操作，以市场长久旺盛的经营为核心利益点，最终收获商业项目的最大开发价值；
三、以商业项目的成功经营为核心确定业态定位、建筑设计、铺位分割、招商政策，以经营主题为营销主题。
因此，为了实现成功营销，商业地产在运营管理时就必须必须考虑以下因素：
1、时段划分
购物中心在全日的时段划分上，须依照顾客进入购物中心的人数统计结果。如果人流量过于集中，不仅会降低公共设施与服务人员的服务品质，而且会降低顾客的舒适感与享受度。如果人流量过少、场面冷清，则会降低消费者的购买意愿，不利于购物中心的有效经营。
因此，只有以时段流量为依据、制定周详的规划，才能有计划地引进顾客，使每天进入营业区的顾客既符合规划的人数，有可以均匀分配，形成全天人流涌动的局面。
只有这样，经营管理成本的效益才可以以最佳方式发挥出来，同时也维持高水平的顾客满意度。
2、客源重叠分析和规划
购物中心经营初期应先确立主题商店，并在招商过程中优先办理，因为主题商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。在购物中心整体的促销计划以外，各独立商店也具有一定的集客能力，这些被吸引进入购物中心的顾客将成为整个购物中心的消费者。
每个商业个体在购物中心整体计划的指导下，均能提供最适合的服务，使得客源重叠、每个商业单元均能获得重叠效益。
3、商品趋向全方位服务
在购物中心的特定客层中，主力客层大多为家庭式购买。因此，提供全方位商品以满足家庭需求成为购物中心的主要发展方向。购物中心的服务重点在于商品用途的定位，购物中心依服务客层定位及按客层需求进行商品安排，必须依据需求量、商圈内的竞争态势作全方位的思考，以整合服务功能。
4、结合个别形象，塑造群体形象
形象是无形资产的具体象征，它能吸引某个群体的消费者，也能充分表现一个企业体的成果业绩。
5、注重坪效
坪效是营业收入与营业面积之比，可用于指导销售目标或调整卖场商品展示空间，也可用于追踪考核购物中心短期、中期、长期的趋势，以此来掌握效差时段作为进行促销、折扣等活动的依据，提高效差时段的经营效率。
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