一、房地产企业融资主要类型
融资方式是指企业融通资金的具体形式。融资方式越多代表可供企业选择的融资机会越多。如果一个企业既具备较好的商业信用和银行信用，同时又能够通过发行股票和债券进行融资，还可以通过贴现、租赁、补偿贸易等方式融资,就意味着该企业拥有更多的机会筹集到生产经营所需的资金。
近年来，随着房地产行业的飞速发展，房地产企业迫切需要从金融机构获得数额更大、更稳定且低成本的融资服务；另一方面，房地产企业在自身发展过程中还需要规避各类风险，确保自身财务稳健，以实现自身的持续健康发展。
在这样的背景下，房地产企业必须要寻找更加适合自身的融资渠道，充分重视融资风险的防范，坚持走产融结合的道路，这是未来房地产金融市场的必然发展趋势。一般来说，房地产企业融资的基本类型包括：
（1）银行贷款。一般来说,房地产公司会选择银行贷款，通过自身的资产来进行抵押或者质押，这样就可以获取开发建设需要的资金。相对比其他的中介机构，银行贷款融资成本较低，所以，在面临资金不足的情况下，就可以向银行申请贷款，但是其能够获取的贷款额度则是凭借抵押或者是质押的财产价值来决定，因此，获取的银行贷款是具有一定限制的。
（2）信托融资。该方式是将房地产企业作为委托人,信托公司作为受托人，基于房地产企业的实际情况,设立对应的信托产品，然后将资金发放给房地产企业，拥有资金的周转与融通。
（3）预收房款。该方式主要是在项目还没有完成建设之前，取得预售许可证之后,房地产企业针对建设滞后的预计正式销售价格相对于优惠一些的价格，从而向购买者预售房产，获取对应的收入,这一部分收入则主要是用于支出的融资。预收房款融资的融资成本要比正式售价低,不过具体的预售价格是房地产公司决定的，其成本对于房地产公司而言也是属于可控的。
（4）售后回租融资。这种方式是中小房地产公司所使用的一种杠杆租赁，在具体的实施环节，在项目开发完工之后，直接销售给租赁公司，然后再进行回租处理。通过该方式，在销售中可以一次性收回全部的销售价款。
二、房地产企业融资的现实意义
一方面，科学高效的融资能够帮助房地产企业更好的发展。为确保企业战略目标的最终实现,促进市场占有率的提高，房地产企业需要持续进行对外投资,寻找新的项目，这些业务活动都需要充足的资金支持。基于此应当借助于促进企业融资能力、发挥融资保障功能来真正解决好房地产企业经营发展过程中面临的融资问题。
另一方面,合理的房地产企业融资能够促进房地产项目质量的提升。近年来，房地产市场竞争更加激烈，过去的开发理念已经无法符合新时期消费者对房产项目品质的要求，房地产企业为提升产品品质，应当从提升企业品牌效应和品牌溢价能力上着手。但无论选择哪种营销策略,都必须要有充足的资金支持，与融资活动具有紧密联系。
三、房地产企业融资面临的主要问题
1.房地产企业项目运营管理不规范
房地产企业目前来说在内部经营管理过程中还存在很多问题,比如说某些项目前期立项存在问题，项目施工过程中盲目调整产品类型，反复进行规划审批，对整个工程的规划都会造成影响，银行无法进行筹资计划审批。房地产公司工程量不足便会造成抵押物评估值不足,不能办理抵押，从而让已经获得银行授信批复的工程项目无法顺利取得银行贷款。工程项目预售许可证延期办理，也会对房地产公司资金回笼造成影响;部分项目房屋产权证无法顺利办理,对预售监管资金解除带来影响;项目购入的土地在很长时间之内不能够获得土地规划证，从而让其长时间处于闲置状态;等等。上述不规范的运营管理会直接影响到房地产企业资金安全。
2. 房地产企业缺乏融资创新和规划
房地产公司没有深入研究寻求新的融资方式，对于公司资金需求问题的处理只能够采取银行贷款的模式，从而造成自身风险抵御能力降低,并未有其他渠道降低风险。即便部分房地产公司每年年初都制定了年度资金收支计划以及融资计划，然而实际资金支付率无法达到预期计划，尤其是金额相对较大的建安工程费项目，由于报建工作与环保安检的影响，不能够按时按计划予以支付。资本预算与现金收支计划不具备灵活性与操作性，不重视短期预算的调控，提高了公司自身的融资成本。
3. 房地产企业融资风险防范意识不强
由于传统金融管理体制影响，一些房地产企业管理人员对于融资风险防范管理工作的重要性认识不足;相关政策法规不是非常完善，国家政府宏观调控力度有待进一步加强。房地产企业因为自身能力有限,通常都会选择银行贷款的融资渠道，融资方式较为单一化，同时房地产企业的管理者对相关政策法规的了解不是非常充分，在融资项目、融资渠道以及融资规模等方面没有一个清楚全面的认识，导致其没有树立较强的融资风险防范意识，难以确保资金及时回笼。
文章作者：共青城万利兴实业 蒋旻
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