一、“双循环”经济 消费同比增速由负转正
2020年前三季度，中国经济实现0.7%的增长，成为全球唯一经济正增长的经济体。
在“双循环”经济模式下，内需消费成为拉动经济增长的核心驱动力。8月，中国社会消费品零售总额同比增速今年首度由负转正；9月，增速进一步提升至3.3%。但前三季度的累计值仍同比下降7.2%，只是降幅较上半年收窄4.2个百分点。
国庆中秋双节长假，全国零售和餐饮重点监测企业销售额约1.6万亿元，日均销售额比去年同期正增长4.9%；全国共接待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比恢复近八成；内地电影国庆档票房突破38亿元，位列国庆档影史第二；前七日，中国银联网络的交易金额达2.16万亿元，同比增长6.3%。各项数据表明，中国经济和消费市场正在同步复苏。
业态方面，消费弹性相对较低的业态，即具有生活必需品属性的消费，呈现积极增长的趋势，例如饮料、粮油、食品、日用品、药品等。相反，金银珠宝和服饰类消费出现下滑，购房、购车及其引致的家具消费、原油消费都出现不同程度的下降。
此外，有两个业态的消费增长值得关注：一方面，手机等通讯器材的消费实现正增长，凸显出手机作为“基本品”的商品属性越来越强；另一方面，对于女性而言，化妆品消费等同于刚需消费，是日常生活必不可少的投入。上有消费端的变化传导至零售物业市场消费端的结构性增长，手机品牌和化妆品业态在全中国范围的积极扩张，尤其是国货的崛起成为购物中心在后疫情时代表现最活跃且稳健的需求来源。
二、后疫情时期消费偏好的重塑与更新
在今年2月，仲量联行研究部发布的《2020商业地产市场新冠疫情后市展望》报告预测：高净值群体和低收入群体在疫情后的消费波动性将低于中等收入群体。高收入人群的收入更多体现在财富的资本价值，受经济波动和就业环境影响较小，因此疫情对此类人群影响不显著；低收入人群虽然受就业影响大，但是其收入较低，低弹性基本品消费占比高，因此消费结构相对稳定，消费支出不易发生重大变化。
相反，中等收入群体受疫情影响大，一方面收入预期的不确定性导致消费支出显现波动；另一方面，其部分消费支出的弹性较高，非生活必须开支，具有“节省”的空间。
消费客群高低两端稳定的特征也反映出消费结构“两头翘”的大趋势。前文已说明，基本品消费在前三季度表现更加稳健，这说明在社零总额同比下滑7.2%的背景下，维持基本生活所需的消费仍率先正增长。疫情让国内消费者把消费留在国内，消费“内循环”特征突显，而在过去长期外溢的高端消费在国内迸发出强劲的增长势头：
1.汽车消费
9月，豪华汽车销售额增速是汽车行业平均水平三倍，BBA等高端汽车品牌受消费者追捧。
2.奢侈品消费
前9月，多数奢侈品在华销售同比正增长，部分奢侈品品牌在华提价。以爱马仕为例，其在华销售额同比增长近一倍。双节长假，海南免税店销售总额超10亿，同比增长148.7%。
3.白酒消费
前8月，高端白酒营收实现正增长。
4.腕表消费
前9月，瑞士对华出口腕表同比增长10.6%，近年来首次超过美国成为瑞士第一大腕表出口国，而对亚太、欧美等主要市场的出口绝大多数同比下滑。
政府对社会主要矛盾的表述在两年前转变为：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这也充分体现在零售商业消费的新趋势。
中国零售商业一直面临“消费升级”和“消费降级”的争议。事实上，两者并不冲突：“消费升级”体现在居民对美好生活的追求，消费者不再局限于消费数量，而更加看重消费品质；而“消费降级”则体现在经济基本面和全球经济形势的不确定性对消费者收入预期造成的负面影响，进而导致消费端的收缩或降级。
因此，前者映射消费结构的持续演变，后者凸显消费基本盘的规模。
三、疫情后时代，中国消费市场已悄然更新
1.疫情经验，消费模式的创新——社区团购
疫情爆发时，社区统一采购配送的临时性措施让大家对两年前就开始的“社区团购”有了更多的认识，也被迫接受了这一全新的商业模式。
疫情后， 伴随“社区团购”的市场接纳度不断提升，各大市场玩家蜂拥而至，滴滴、美团、拼多多、饿了么等头部企业纷纷加入市场竞争，分别推出橙心优选、美团优选、多多买菜、饿了么社区购等产品，争夺市场份额。
“社区团购”在资本推动下大视扩张的商业基本逻辑，依然离不开消费者对产品“性价比”的追求。现阶段，生活基本品仍是“社区团购”的主要消费品类。正如前文所述，基本品消费年初至今一直保持增势。
三大人群中，低收入人群对价格更加敏感，因此也是“社区团购”的主力人群；中等收入群体，在面临经济不确定性上升时，也会尽量让消费开支“经济化”，保证生活品质的同时，追求经济实惠的基本商品。不难看出，“社区团购”在这一特定时期，具有良好的市场基础，进而得以快速扩张。
从高标准仓储物流市场来看，服务于“社区团购”的物流仓储需求按季增长，反映出这一零售商业模式的潜力。回归零售物业需求端，“社区团购”对传统商超、社区商业会造成一定的短期冲击。
2.回归商业逻辑，消费业态的“产品观”——化妆品、饮品、新能源汽车
近一两年，在资本推动下，国货化妆品、茶饮品牌、咖啡品牌、新能源汽车品牌快速扩张，成为零售物业市场“非服务型”（即以商品出售为主，而非消费服务）需求增量的三大来源。
国货崛起的背后是中国消费者对国产品牌的认同度的提升，尤其对90后年轻消费者而言，由于其收入相对有限，更加追求产品性价比。
近半年来，伴随越来越多的市场主体加入这片蓝海，“消费分层”的趋势也更加凸显。WOW Color、The Colorist 等国货化妆品快速崛起，让彩妆的价格更容易被年轻消费者接受。喜茶、奈雪の茶等领军茶饮品牌同样面临中小规模新晋品牌的竞争，单品客单价可以降低至10-20元。新能源汽车更是百舸争流，车价在特斯拉全资进入中国后也有明显回落。三大业态早期扩张的主线是“资本驱动”，然而伴随市场饱和度提升，消费仍须回顾商业逻辑，即“产品”仍是关键所在。国货之所以崛起，无论是中国李宁、波司登等服饰品牌，或是华为等手机3C厂商，民族情怀自然是不够的。
市场是资源配置的主体，中国品牌在产品的品质、设计、服务等诸多维度的明显改变，才是吸引消费者的不二法宝。同样，化妆品、饮品、新能源汽车等热销业态也不会无休止地扩张，市场竞争会倒闭市场参与者持续提升产品吸引力的同时，关注成本控制。因此，接下来新兴业态也将进入市场调整洗牌时期，而品牌对于产品本身的研发、创新仍是商业竞争的关键所在。
而上述三大业态对零售物业市场端的需求理应是存在边界的，后期或将逐步迈入结构性调整时期。
四、中国零售物业市场最新动态——3Q20
仲量联行数据显示，第三季度中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场新增供应接近160万平方米，达到去年同期七成水平，推动总存量增长至1.13亿平方米。广州和成都季内均录得32万平方米优质零售物业面积开业，领衔各大城市。重庆市场存量首次突破700万平方米，与武汉位次交换，位列第四。
中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场平均空置率报9.7%，环比上升0.1个百分点，同比上升2.0个百分点。
数据显示，疫情爆发导致二季度零售物业空置率由于品牌退租出现明显上升。三季度，尽管零售物业市场迎来疫情后的首次集中供应，但平均空置率并未出现显著提升。这也说明，新开业商场的开业率普遍符合预期，且存量物业的退租有所缓解，加上新业态、新品牌的导入，让市场空置率水平趋于平稳。
租金方面，中国主要城市优质零售物业市场购物中心首层租金仍持续下滑，但部分城市开始企稳，其中长三角地区整体表现更优，尤其核心商圈。
未来三年，中国20个主要城市还将面临近3,000万平方米优质零售物业新增供应。但供应端的结构性变化在两个维度层面十分明显。
其一，商业地产开发聚焦一线城市和新一线等头部城市。北京、上海、深圳以及长江经济带上的成都、重庆、武汉、南京等城市的增量都将突破200-300万平方米。
其二，商业供应在一个城市内部具有显著的地域特征，城市更新成为核心商圈新增供应的来源，核心地段的区位溢价将进一步提升；而同期，城市外拓带来的新兴商业体增量则是供应的主要来源。
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