TOD模式是是什么？
（Transit Oriented Development）最早由美国建筑设计师彼得·卡尔索尔普（Peter Calthorpe）在《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》（）一书中提出，目的是解决城市无限制向外蔓延的问题。
TOD指以公共交通为导向的综合发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区。
TOD理念早在2000年就已引入中国，应用在轨道交通开发上面。
TOD模式的出现是为了解决城市规划中的分裂式发展问题，其具有以下特点：高质量公共交通体系、功能集约、高密度开发。东京和香港均引领TOD发展潮流，并逐渐形成独特的开发运营机制。
中国TOD市场前景展望
政策扶持力度：2014年国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出：“要发挥好城市公交导向作用，建立城市公共交通与城市协同发展机制，打造公交导向的集约紧凑型城市发展模式，主动引导城市空间布局。”这里面就提到了TOD模式。
目前国内超过40座城市开通了轨道交通，其中过半数出台了TOD相关的规划政策，一线城市北京、上海、广州、深圳和二线城市中的南京、成都、合肥都是TOD模式探索中的积极分子，徐州等城市也在积极推进城市轨道交通的建设。
2020年8月，国家再出政策推动整体轨道交通发展，当月13日，中国国家铁路集团有限公司发布《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，《纲要》提出，到2035年，全国铁路网要达到20万公里左右，其中高铁7万公里左右，全国要形成1、2、3小时高铁出行圈，这无疑给TOD业务的发展注入了一针强心剂。
图：截至2020年三季度末各城市城轨交通运营线路长度
数据来源：中国城市轨道交通协会
表：2020年前三季度新获批城市轨道交通建设规划汇总表（按获批时间排序）
数据来源：中国城市轨道交通协会
现有轨交运营线路及规划。据中国城市轨道交通协会统计，截至2020年三季度末，全国共有41个城市开通了城轨交通运营线路。
潜在业务规模：据中国城市轨道交通协会不完全统计，截至2019年末，在建的轨道交通线路共有车站超过4500座，规划车站也在4500座以上，预计将来共有超过9000座车站完成建设，未来发展空间巨大。
数据来源：中国城市轨道交通协会 时间：截至2019年末
未来热点区域：轨道交通的发达程度与当地的经济发展息息相关。换言之，未来TOD的热点区域应该位于全国经济发展较为迅速的几大重点城市群。从数据上来看，京津冀、长三角、珠三角和成渝四个城市群拥有的轨道交通运营里程占全国之比达到了69%，这些城市群都是企业未来可布局TOD相关业务的重点区域。
未来开发模式：针对目前的民营房企来说，跟地铁、轨道交通类公司合作是最好的方式，可以采取股权入股的方式进入，这样前期依靠地铁公司具备轨道建设相关专业能力和开发经验在拿地的时候更具优势。
一般而言，轨道交通与物业联动开发的能力没有几家企业能够具有，而如果分开单独开发的话，轨道交通与物业又无法形成有效衔接。所以未来市场上TOD开发模式的发展方向应该是以合作为主，各城市所属地方轨道交通公司会成为合作的优选对象。
中国TOD典型城市发展
香港:九龙
香港在TOD方面的发展是由经济与人口增长来推动的。从1950年开始，香港逐渐进入经济腾飞和人口快速增长的阶段，日益增多的人口给香港这座建设用地匮乏、人口密度极高的城市带来了难题，给公共交通造成了极大压力，在这种背景下，香港地铁公司于1975年成立。
根据辐射等级，香港将TOD项目分为三种类型：
一.在站中心布局商业商务，中心向外依次布局居住和公共设施用地的城市型。
二. 主要布局服务社区的商业，并在商业上面加盖住宅物业，站点周边则开发高强度住宅的居住型。
三.在站中心布局交通站场用地，中心向外依次布局商业和居住用地的交通型。
图源：香港TOD开发机制
在开发机制上，香港一直采用的是以港铁公司为开发主体的运营机制，得益于良好的“轨道+土地”的发展模式，港铁公司成为世界上少有的能够盈利的地铁运营公司。
政府将轨道沿线的土地资源以未规划建设轨道交通前的市场价格出售给港铁公司，将土地的增值部分赋予它。这样港铁公司可以取得项目上层空间发展的权利，进而可以选择自己开发土地并持有物业，这样房屋出售部分的资金可以补贴轨道建设的资金缺口，而后续物业持有的租金收入可以覆盖轨道交通的日常运营维护资金。
此外，港铁公司还可以选择和开发商合作，由港铁进行轨道交通的建设和土地的一级整理开发，然后将剩余部分中一些转售给开发商进行二级开发获得轨道建设补贴，剩余用作自持运营，获得的收入来保障轨交的日常维护。
这个过程中政府获得了税收、城市的基础交通设施，港铁公司获得了轨道交通设施，开发商则获得了项目资源，可以说是一个“三赢”的局面。
TOD市场潜力巨大，社会效益、经济效益双收
TOD理论诞生于新城市主义时代，被称为是大城市病的良方，TOD是绿色、可持续发展的。而从房企角度来看，涉足TOD开发业务，回报率上亦是表现良好。
1、TOD开发大大提升物业价值，同时反哺轨道交通的投资。
以香港九龙的TOD项目为例，作为香港首个TOD项目，九龙TOD建设时融入花园、商场等公共设施，消费者口碑反映良好。
效果直接反映在物业价值上，根据公开资料显示，九龙TOD还未完成时，价格已超同片区市价的13%，开发中后期，价格已高于同期九龙市价34%。TOD开发是区域空间的二次建设，能实现土地溢价和物业增值，带来收益的同时，也能让轨道交通企业和房企实现共赢，共同发展。
2、TOD开发打造城市新地标，社会效益和经济效益双收。
国外经典的TOD项目，如新加坡Ionorchard广场、韩国D-Cube City、日本涩谷站等都已成为城市地标。
TOD开发的一般是大型、复合型的城市综合体，理念先进、承载力强，建成后无疑会成为城市的新地标，参与建设的房企不但能收获经济效益，社会效益更是后劲无穷，持续为房企塑造品牌形象，提升品牌价值。
3、国内的TOD市场潜力巨大，或成为财富新风口。
TOD作为国内的新兴理念，在轨道交通网格铺设完善的今天，TOD开发势必会坐上快车，迅猛发展，目前中国内地TOD市场也在政策支持下蓬勃发展，预计未来业务规模超过9亿平方米，与地方轨道交通公司合作将成为主流趋势。
来源：中指研究
