商业地产创新业态的技法与时俱进。业态规划时,不妨进行合理而有创新性的业态组合,促进购物中心未来的经营和发展。
一、零售+餐饮
从零售、餐饮、娱乐、服务四大业态(“五分法”中还在此基础上延伸出针对儿童客群的业态)的盈利能力上看,零售是最强的。
餐饮业态的共性是即时生产的商业模式,所销售的食物是在消费者下单之后当场制作,因此销售量存在一定因素的制约,餐饮又分重餐和轻餐,重餐对于燃气有特殊的要求,轻餐具备合格的排烟排污功能和餐饮废水处理即可。
✦奢侈品零售店+咖啡店
大部分人对于Tiffany的记忆,都是从电影蒂芙尼的早餐开始的。独有的蓝色橱窗与穿着优雅礼服的奥黛丽赫本,一起成为了上世纪最美好的时代。也因此在蒂芙尼店里享受一顿精致的早餐成为了众多女孩的梦想。
继纽约和东京之后,全球第三家The Tiffany Blue Box Cafe 登陆上海。2019年12月19日,全新升级的蒂芙尼上海香港广场旗舰店迎来了正式开业,这是品牌在内地最大的旗舰店,总面积将近 1000㎡,店里还有全新开设的个性化定制区和蒂芙尼蓝色礼盒包装区,以及开在店铺二楼的 The Tiffany Blue Box Cafe。
这家店的设计沿袭了纽约店的风格,色调是蒂芙尼蓝和银色的组合,餐桌上摆有马蹄莲,餐具则都是蒂芙尼自家的产品。每天下午 2 点到 4 点期间,会供应下午茶。茶点的设计里融入了不少蒂芙尼元素,比如蒂芙尼蓝的马卡龙、蒂芙尼礼盒造型的小甜点等。
奢侈品零售开轻餐店,会让品牌更加的亲民,拉低消费门槛。以往,奢侈品店或是客单价较高的服装服饰店,对于普通消费者都有着较大的距离感;如今,对于消费者来说,可以近距离的感受品牌的故事,提高品牌的认知,增强品牌的粘性。
并且轻餐环境舒适,配合主题化、场景化的打造,让进店的客人因环境产生更长时间的停留,增加消费者购买产品的概率;即使没有购买行为也会因到店打卡动作,增加品牌的曝光度。
✦书店+咖啡店
诚品书店所到之处往往成为当地的文化地标,同时也是许多书店争相模仿学习的“精神标杆”。
2015年,台湾诚品的首家内地旗舰店进驻苏州。“诚品生活X苏州”主打咖啡 —— 由诚品书店团队经营的文学咖啡品牌black pages CAFE。
店内设有黑胶影音区,顾客可以随心挑选书籍,度过美好的咖啡时光。
菜单清晰简约,咖啡品名都十分文艺,多款特色单品名称皆取自书籍。
开在一线城市且地处繁华地段购物中心里的大中型书店代表,除了诚品,还有西西弗、言几又、钟书阁、方所等,承租面积少则500㎡,多则4000-5000㎡。这类主流书店往往依靠毛利较高的文创零售、餐饮业态来提升收益。
书店内设有沙发、藤椅、咖啡茶点,一半盈利都来自餐饮已是国际惯例。
✦潮牌店+咖啡店
DOE咖啡馆在上海共有两家店,是本土潮人的聚集地,新天地店邀请了空间设计师青山周平共同打造,设有赛场式看台座、咖啡台、服饰售卖区等;铜仁路老店则以鞋品为主打商品,每逢新品发售,均引得潮人前来排队。
咖啡工作台只占了很小的空间,更广阔的空间留给了来这里的消费者,点完一杯咖啡可以在这里小坐,购买潮流装备,看书,听音乐,也可以坐在台阶上与好友攀谈,甚至带着爱宠入内。
作为西式饮品,咖啡店往往传达了一种西方生活方式和西方的文化,文化与空间的结合借助咖啡、潮牌、唱片等内容形成立体的、多元的年轻潮人休憩、社交的理想场所。
二、餐饮+娱乐
线下商业中,餐饮的比重越来越大。随着竞争的加剧,餐饮商家纷纷融合其他元素,以打造自身特色形成差异化竞争。
✦日本料理+剧场
ANTHOLOGIA地球美食剧场是一家剧场型日式餐厅,阶梯式的座位,围绕着屏幕和舞台。
舞台上,主厨为宾客讲解每一道料理,进行交流互动;大屏幕上,料理者带着宾客—起进入料理背后的故事,探索食材的奥秘,感受不同的季节。
影片伊始是非常美的地球画面,仿佛一下子到了太空,然后慢慢地回到地面,展现大自然和食物的紧密联系。
随着影像的转变,穿着和服带着面具的服务生为每组宾客上菜。上菜时,服务生也会为宾客讲解每一道菜的内容。就餐过程中环境还会随菜单内容发生变化。
日本料理在餐饮的细分中属于客单价较高的类别,配合日本的饮食文化、环境的营造,让整个就餐过程充满仪式感,适合节日庆祝、网红打卡。同时,菜单的内容每月更换,增强了商业的复购率。
✦海鲜酒楼+儿童乐园
由宝燕集团创立的海鲜餐饮品牌“宝燕壹号”,将海鲜酒楼、海鲜超市和儿童乐园结合起来。
结合海鲜供应链优势开设海鲜超市,满足周边居民日常生活需求,依靠海鲜酒楼的优势来满足吃客。
一站式室内儿童游乐园里的很多娱乐项目大人也可以参与,满足了不同阶段的消费者需求。
✦餐饮+演艺
餐饮与演艺的结合实现了物质和精神的双重享受,这种组合类型多见于酒吧。
比如合纵文化集团旗下的胡桃里音乐酒馆,胡桃里的姐妹品牌繁花酒吧,主要聚焦女性客群。
再如2019年马云在杭州创办的音乐酒吧HHB Music House。
有乐手登台演出的爵士上海俱乐部JZ Club已经成为国内爵士酒吧的代表。
以文化为核心的酒吧是以表演为核心竞争力,商业的营收主要通过餐饮来保证。
三、服务+娱乐
✦健身培训+夜店
格斗系拳击健身俱乐部 b-monster拥有专业级的Performer,配合日本专业编曲音乐以及动作编排,内部空间风格也是年轻消费者习惯的暗黑风格,在黑暗空间中,让消费者感受运动的魅力。
健身品牌「SPACE」是以音乐为中心的“运动体验场所”,在场馆的风格设计上,着重时尚、社交、健身与艺术结合,形成沉浸式4D剧场体验效果,通过环境与音乐、运动的契合,提升用户健身体验。
门店装修风格动感十足,而运动和音乐都是年轻人的热门标签,将两者结合,很容易受到年轻消费者的追捧。
✦洗浴+娱乐
伴随着城市化进程,大型洗浴店开始融合娱乐业态,逐渐发展成为城市周末及节假日一站式娱乐休闲中心。
极乐汤主打日式温泉,内部硬件设施较以往浴室进行了升级。
温泉之外的区域设置了多项娱乐设施,宛若搬来了整个电玩城。
此外,有些温泉馆还有演出表演,也会融合餐饮和零售业态作为配套。
三、结语
越来越多的零售品牌开始增强线下的体验,而业态与业态之间的功能补足,既能提升品牌竞争力,又可以在盈利层面实现开源。
未来,商业业态的融合将越来越常见。
如零售品牌线下店的功能将不再是单纯的售卖商品,可能还具备社交功能、娱乐功能、品牌体验功能等。
那么,在未来的商业空间中,或许会遇到更多零售品牌跨界开餐饮店的需求,而以往在购物中心一层不会预留太多的餐饮条件。因此,更充分的物业留白是业态创新和升级的前提条件。
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