2020年以来，商业领域呈现一股风起云涌之势，互联网与实体商业以更为迅猛的趋势加速融合，新的商业形态不断出现，未来的商业究竟什么样，谁都不敢确定。
不过，可以看见的当下中国各级别城市中都存在因各种原因而“死去”的商业地产项目，面对它们，开发房企们苦不堪言，首先是给项目投资商回款带来了严重影响，其次是成为城市中的“建设垃圾”、“鬼”楼、烂尾楼，给当地政府时任主管领导出了道难题，第三是把投资该项目的小业主坑的死死的。
2020年7月7日，一篇《商业物业已非核心资产，抛售潮即将来临》的文中指出：恒大将出售全国范围233处大型商业项目，折合总面积超过1000万平方；恒大作为中国商业地产自持最多的开发商，对市场变化的敏锐度和应对行动力向来都是很快的，我想头脑清晰的商业地产商都应该知道下一步该干什么了，行动慢一些的商业地产商手中持有的物业很有可能会变成不值钱的“垃圾”。
要知道这个世界没有什么不可能，任何商品当用户没有需求或供应过剩情况下必然会发生，就像2020年4月20原油宝石油事件一样，负油价的事情都会发生。
消费升级的大背景下，崛起的90后、00后新一代喜欢个性化、定制化的体验，近几年很多购物中心、商场开业时，会用“填补当地市场的空白“等噱头进行宣传，然而实际上，多是概念定位，落地很难。
定位是商业地产能够成功的最关键因素。然而不少商业地产的定位更喜欢虚无缥缈的概念式定位，比如要主打高端奢华，比肩巴黎老佛爷、春天百货等，费时费力进行策划方案，实行时发现根本不具备实操性。
比如上海繁华商圈的一处购物中心，项目定位是要做亚洲最大的高端奢侈商场，然而定位过于高端，忽视了市场需求，导致招商惨败，前期的商户纷纷撤离。后经再次改造，开发商重新做市场调查，将定位修改为年轻人潮流商场，扩大消费者群，招商引进年轻潮牌等商户，挽救了败局。
为什么说没内容的商业地产将成为一堆垃圾呢？商业地产的内容载体是商户，而商户经营的品牌和模式为内容；现在实体商业商户面临的问题是投入成本大，回收周期长，并且90%以上的商户是处于亏损状态，所以愿意开实体店的商户越来越少，任由招商人员怎么讲故事也不管用了，内容的载体不来了，内容当然就没有了！
没有了内容的商业地产就像没装驱动程序和各种应用软件的电脑、手机一样，根本就用不了，只是一个壳而已，成为一个严重过剩的垃圾；其实最简单的逻辑就是商业地产招商为什么难？因为商户不盈利；为什么商户不盈利，因为线上购物消费比实体店可选性多、价格透明度高、性价比高、便利性的等因素降维打击了实体生意，再加上实体投入的成本远高于线上，特别是租金和物业管理费成本。
2020年7月1日，中国商务部发布了《中国电子商务报告2019》；报告显示，2019年，中国网民规模已超过9亿人，互联网普及率达64.5%；全国电子商务交易额达34.81万亿元，其中网上零售额10.63万亿元，电子商务从业人员达5125.65万人。
2019年中国整体零售总额41.16万亿，数字化交易额就达34.81万亿，占零售总额的85%左右，从广义电商角度上讲，也就意味着数字化线上零售交易已经远超传统实体零售交易，说到这里大家就应该清楚为什么实体经济如此难做了！数字化时代已经到来，实体商业必须线上+线下全数字化融合并实现线上线下同款同价，否则没有任何的出路和活路！
在全国乃至全球经济现状下，商业地产不止要有内容，而且必须是好内容才会有其价值和增值空间，那什么才是好内容呢？答案是物业方具备自营和数字化功能，并开设自营示范店有效赋能商户是最好的内容。
而很多商业地产商和职业经理人的误区以为是搞些美陈、活动，造一些所谓艺术展览和什么沉浸式体验就是好的内容，要知道商业地产的本质是商业，不是美术馆也不是博物馆、更加不是公园，是做生意要产生交易流水才算数，以上这些花拳绣腿作为锦上添花是可以的，但如果是以此为好内容那就大错特错了！
当产品同质化加剧，快速复制的商业并不能适应未来市场变化的需求，如果无法根据项目实际做出商业判断，商业调研也是照抄硬套，定位更是千篇一律，不能做出适应市场和消费者需求的产品项目，那这个项目的结局也会是可想而知。
互联网时代用户不会因场景吸引人而转化购买东西，最多来逛逛热闹打一下卡，商户更加不会因为场景漂亮就愿意投资亏钱；商业地产商如果是属于那种钱特多愿意自持也愿意烧钱来展示艺术情怀例外，例如K11；最实际的好内容=能盈利的商户+双线新零售品牌（天猫、京东、淘宝、拼多多有店并交易流水不错的品牌）。
当下，很多城市的商业地产项目规模体量都存在盲目做大的现象。例如一个国内欠发达地区，城区人口60万的小城市，开发商非要开发15万平米的集中商业产品，先不讲该城市里面已经有众多入市经营好且地理位置佳、成熟的竞品项目，显然有这样想法的开发商可能都没有考虑你这个城市有多少商业品牌可以把你的项目装满、后期商业面积租售留、如何运营等系列问题。商业项目体量不是越大越好，能够在所处的城市区域填补空白是最佳。
商业地产有这样一句话，建筑百年不变，商业年年在变。一个商业体的建成，需要能应对多个业态的组合，并能适应市场需求进行实时调整。如果一个房企缺乏设计、运营能力，面对市场挑战，必然会失败。
中国商业地产商90%以上都不具备零售运营能力，特别是中小型开发商，并且这也是开发商最不擅长最不愿意干的事情，所以最好的方式是将物业及时分割包装销售给小投资商，因为大投资商基本上不可能去接这种夕阳行业的盘，未来是数字化经济时代，对商业地产的需求性会很少，再迟了就来不及了。
商业体做好的设计，必须要弄懂消费者的心理，所谓零售即细节，便是这个道理。万达总结成功的商业体设计要关注：动线、视觉通透、交通体系等方面，尤其是动线，非常影响消费者的逛街体验。
比如上海某项目，最初的设计是把中庭切割成多个商铺，消费者逛街可谓是七扭八拐，不流畅，而且店铺密集切割，遮挡视线，消费者无法在中庭看清其他商铺位置，视觉不够通透。项目开业后人流稀少，后来开发商邀请了专业团队进行改造，把原本的中庭改为三个中庭，并且引入主力店铺，既让动线流畅，也让视觉更为通透。
设计之初房企就要有应对未来改变的准备，房企如果没有这个提前思考，后期陷入被动，商业地产很可能会被拖死。
目前购物中心的这种标准化管理还是浮于表面的管理，虽然在营造购物环境、维护经营秩序上起到了重要的作用，但也存在了很大的问题，不能与商家建立良好的商管关系，不能根据市场需求做出及时的创新调整，不能及时跟进商家经营管理做出市场判断，面对环境的变化，这种管理模式和工作方法也将发生改变。
这种变化对营运人来说，需要从心态和角色定位上做出改变，从需要从单纯的管理者的角色，变成运营者的角色，从做好广场管理到做好营销服务。这种改变，就需要在很多能力上的提升培养，不是简单的懂得现场的管理标准，而是要比顾客更懂得生活，比商家更懂得经营，这样的经营管理才是更行之有效的。
恒大这么牛逼的企业都在全国甩卖，商业地产运营鼻祖万达都在轻资产，如果开发商要自持商业地产就必须得做好长期投资和零售运营的准备，并且还需要自营20%以上+全面数字化经营；不管选择哪条路都得快速行动，否则没内容空置的商业地产肯定就成为一个钢筋水泥的垃圾，最终成为一个不良资产的结果。
