过去40年，几乎每8-10年都会经历一次商业的迭代，从80年代初马路边的大棚专业市场到90年代质优价廉的大型超市，从90年代中后期百货业的蓬勃发展到二十一世纪购物中心的出现和爆发，每一次大发展都是排浪式的。
每一次迭代，都催生了商业模式、商业物业价值的再生。这一次到了2020年代线下商业的演进遇见了数字革命，线下零售的崩盘就显得有点摧枯拉朽了。
从中国到欧美，百货、零售的倒闭潮似乎不绝于耳，已经持续多年，而且倒下的很多都是占据商圈位置的物业，甚至你还会见到很多新建的商业，位置不错却依然经营惨淡。
我们一直强调的商业选址，能否拯救时代更迭对商业的冲击？
一、占据消费者心中的位置很重要
疫情以来，国内外多家老牌百货接连闭店，或停业调整：
美国“百年老店”尼曼 Neiman Marcus 进入破产保护，老牌百货连锁店Lord & Taylor 也宣布破产，连锁零售商 Men's Warehouse 和 Jos. A. Bank 的母公司 Tailored Brands 于8月2日申请破产保护。德国最大的连锁百货商场集团加莱里亚集团宣布破产。日本的崇光百货、Nakago 也由于疫情关闭了旗下所有店铺。
国内部分，经营13年的沈阳新世界百货中华路店、开业16年的苏州大洋百货、深圳天虹君尚百货中心店、厦门巴黎春天百货嘉禾店、贵阳本土老牌百货国晨百货大西门店、重庆王府井百货解放碑店、经营17年的巴黎春天虹口店等等。
失败的项目并不是败在他们的地理位置，他们败在了消费者心中的位置。时代变了，消费者也变了。以变应变，始终占领消费者的心智中央，是重构物业使用价值的起点。最大化其物业价值就需要以占领心中位置为目标，并对其进行重新定位，使其焕发新的活力。
商业在用途和定位上的转型并非现在才有，历史上城市中心或区域中心一直都在悄然演变，其价值已远远超越了建筑物和地域最初的用途。
二、黑科技催生文化-社交-体验的场所营造
黑科技正在积极促进购物场景的重塑。时代发展的背景下，网商、微商占据了大家购物的首选位置，实体商业如何翻身？
有部分实体商业通过积极的改造升级，以与众不同的购物环境来吸引顾客；有一部分实体商业则通过打通线上线下的全渠道，并实现资源的互相转化。专业化和差异化导致商业、工作场所和广义的社区感越来越紧密地融合。换句话说，让共同兴趣、共同背景、共同文化的人吃住玩乐购都在一起，成了移动互联时代新的生活方式。
身边的传统百货店早已不复存在，“大食代”的入驻是我们这些消费者首先体会到的变化；随之而来的是购物中心必备的影城、溜冰场、游乐设施等。传统的小型区域性购物商场的长期生存能力已经变得难以维持，只有融入社区配套服务，将更多与民生相关的功能融入到商业空间中，将整个定位转换成社区商业体，零售空间才能实现长足的发展。
独特的文化—社交—商业体验的模式正渗入市场，国外有亚特兰大的庞塞城市市场、魁北克市的公共市场、雅典的蒙纳斯提拉广场，国内有盒马里•岁宝、万科旗下的芝士公园劝学荟等教育综合体，单纯的零售空间都在尝试向多用途中心转型。
三、场所营造创造到访理由——延长停留时间
实体商业受到电商冲击，各家购物中心大力打造主题街区、沉浸式购物环境，但消费者的要求却不断提高：除了购物的基本功能外，更加追求体验感。
Place-Making，看似简单但又蕴含着丰富“学问”的词语在升级消费者体验感的过程中发挥了重要作用。简单地讲，场所营造的目的在于通过创造具有征服力的理由吸引人们前往某个地方。场所营造的过程主要考虑五个方面：
■ 休闲：餐馆、酒吧、电影院、体育设施和活动将有助于吸引消费者延长他们的停留时间。增加附属休闲区域（例如：新的餐饮概念，以及主题公园）来吸引更多的人。
■ 科技：利用科技与零售的高效结合，利用科技的帮助使其更具有吸引力。无论是在场景内部、社交媒体，还是在线零售数字一体化都至关重要。
■ 可持续发展：开发人员有责任确保环境不会造成伤害，并有机会确保对环境有所帮助。一个地方的内部和外部可持续性会影响公众的感知方式。
■ 垂直零售：虽然零售业传统上避免进入高层建筑，但最近出现了这种发展方式趋势 - 特别是在亚洲市场。高层建筑与住宅和商业租户相结合的视觉冲击力可以成为一个地区的真正吸引力。在一些黄金地段，可用土地的数量非常有限，垂直建筑的合理使用可以获得丰厚的回报。
■ 规划：与商业发展的其他方面一样，规划制度可能带来挑战。开发一个融合了许多不同功能的地方，需要与规划部门共同制定强有力的总体规划。
四、后主力店时代
业绩不佳的区域性购物中心可以转变为动态的多用途中心，以保持长期的活力。这一过程可以通过首字母缩略词LADS来概括。房产将为业主提供增值的价值，并演变成一种充满活力的社区枢纽，而这种社区枢纽对于场所营造至关重要。所以决定场所营造的成功与否，至关重要的一点是如何将零售业与服务中心完美组合，以创造具备生活-工作-娱乐协同体验效果的多用途中心。
目前国内诸多的购物中心模式（即以百货公司为依托的零售中心，主要以服装为主，周围是停车场）也正受到一些市场过度销售、电子商务销售增加以及消费者偏好变化的压力。因此，许多购物中心通过再开发和再利用，来确保未来的成功和活力。
如果一家陷入困境的百货公司倒闭，商场仍然能够维持活力，是因为有一个精心策划和多样化的租户组合。该物业长期仍然可行，并产生高于行业的标准回报。例如，多余的停车位转换为创收的非零售用途、住宅、有限的服务酒店和公交车站等。
五、小结
数字革命和技术进步为商业空间开辟了创新的新途径，并颠覆了零售业的售卖与营销方式。在数字时代，消费者心中的位置比物业所在的位置还重要。零售空间的转型对商场产生了不对称的影响，高档的超级区域中心表现良好，而一些较小的区域中心在主力店离开时可能面临更大的风险。
在将场地从区域性购物中心过渡到多用途时，必须考虑到当地市场的动态，包括适当的租户组合、下班后该区域的人口停留情况。从区域性购物中心转变为多用途中心需要市场情报，战略规划和坚实的资本 ——这就是为什么这种转换不会像商店关闭那样快速发生的原因。转换计划需要解决相关利益者权益和租户租赁条款引起的问题。
在重建总体规划中，最高和最佳用途的可行性分析应考虑诸如可行性，使用和多用途中心的零售、餐饮、娱乐和住宅部分的市场时机。最高和最佳用途可行性分析还可能涉及一系列概念性的场地计划，战略性和可执行的租赁计划，营销和演示材料，以及额外的形式分析和财务尽职调查。
转换为多用途项目是场所营造必不可少的协同作用的一部分，这显示着数字时代人们生活、工作、购物、社交和游玩的场所不断变化的本质。
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