一、商业选址
商业选址属于商业地产“天时地利人和”中的“地利”，选址得当，项目失败的可能性被减少；选址不当，或可满盘皆输。
其中，商业项目的选址主要是从城市、商圈以及交通多个维度共同考量。
从城市层面来看：国内生产总值GDP是一个国家的经济实力和市场规模的具体表现。销售能力较好的商业，超九层布局在一线、新一线城市，以及华东、华南经济相对发达的城市。
对于这些城市相较而言：人均GDP高，消费能力强、政府政策大力支持是商场效益保障的有利因素。
从商圈与周围环境层面：同一城市，处于不同商圈，人流量不同，各商业中心的经营能力也不尽相同。
通常而言，常住人口基数高、人口增长潜力大、消费基础稳固的区域，即使地处郊区，也同样可以达到相应的收益率。
从交通通达层面：在如今“酒香也怕巷子深”的商业时代，商业活动的经济原则就需要尽可能大的辐射区域，便利通达的交通条件是保障尽可能多的顾客能到店的基础条件。
二、项目定位
商业项目的定位，如同一个人的“人设”，是能够让广大消费者在茫茫人海中一眼看到并记住的关键所在。
一般来说，购物中心可以分为都市综合型、区域休闲娱乐型、社区邻里型。做得好的商场，基本都是瞄准某一层级的消费客群，然后深挖需求，为他们提供一条龙的优质服务。
比如，北京SKP从2007年开业以来，用户定位一直十分清晰——成熟的奢侈品消费者去北馆（SKP），喜欢新奇的年轻人到南馆（SKP-S）。
还有定位年轻人消费的“北京三里屯太古里”、定位接地气消费的“北京西单大悦城”、定位艺术文化人消费的“上海K11”、位于曼谷城市中心的社区商业项目The Commons等，都以其清晰明确的定位，成为相关消费客群的聚集地。
三、业态布局
不同的商业种类、体量规模、针对的消费人群等，都会有不同的业态分布。
高端购物型：零售、餐饮、娱乐占比为5.8：2.2：2
传统百货型：零售、餐饮、娱乐占比为5：3：2
主题街区型：零售、餐饮、娱乐占比为4.5：2.5：3
在大部分商场业态中，购物型品牌布局占绝大多数，过去几年中，餐饮作为体验式经济的一种，被各大商场用来作为引流的灵丹妙药，餐饮美食占比有所提升，不少项目通过引进知名或网红的美食品牌来提高客流量。
然而，对于高端商业，甚至中高端物业而言，餐饮业态如果占比过高，反而会让顾客在购物中心其他业态停留的时间减少，影响收益率。
所以，像上海的恒隆广场，餐饮业态只有17%左右、零售服饰品牌比例达67%，北京SKP零售占比高达87%，远超北京其他商场。
此外，为了增强顾客的体验感和新鲜感，商家们通过引入运动、艺术类的体验，打造热点吸引消费者。
四、空间场景设计
商业环境与氛围的打造，归根结底是以吸引人流为目标。不论是增加互动还是感官震撼，打造特色个性的社交空间，迎合消费者社交需求的空间创造力成为商业地产核心竞争力中的重要内容。
商场内外空间环境设计是商场给消费者的第一印象，高档清洁的外立面设计、别具一格又简单明了的内部装饰，通常会让人容易融入商场、拥有愉悦的消费体验。
将文化艺术融合进商场内外部设计中，还能增加消费者文化认同感，吸引人群驻足。
以成都国际金融中心(IFS)为例，成都IFS位于春熙路、红星路商圈，周边一公里内就有不少知名购物中心。
而它能突出重围，成为成都地标性商业综合体，除了自身项目定位、业态品牌、项目特色等优势外，其建筑外立面上独具一格的爬墙熊猫“I Am Here”也是重要的因素。
五、商业运营
购物中心运营商的角色在转变，过去更多是扮演房东的角色，如今更多的成为资源整合者、流量运营者。
线上线下全渠道以及数字化技术应用在新冠疫情期间充分展现，并且受到各界的高度重视，使得零售商业的数字化进程再提速。
经此一疫，全球线上平台“快速打通”。购物中心不再局限于实体空间，触达范围更广泛，帮助品牌商户转化线上顾客，形成新增购买力，成为今年商业运营的一大特点。
此外，在以“人”为中心的时代，建立与消费者更深层次的连接是突破关键，线下体验式消费仍是大势所趋，具有高度的不可替代性。
从长期发展来看，购物中心的运营思路也需要随着实体商业复苏有适时改变。利用数字和网络技术的线上运营势在必行，品牌如何利用好线上渠道，通过数字化打造线上线下的销售闭环或许将成为购物中心每一个运营者继续思考的问题。
无论环境、时代怎么变化，谁能代表更高阶的玩法，谁能赚的盆满钵满，谁就能获得更长的生命周期。
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