面对现今城市不断扩大、土地资源日渐匮乏的困境，依靠用地扩张的发展模式已难以为继。中国城市化发展过程已从以往的“增量扩张”转型到现今的“存量挖掘”。
进入存量时代，对旧城改造，传统方式就是推倒重来，用过往增量时期思维进行开发。城市发展迫切需要通过城市更新盘活存量物业,实现内涵提升。城市更新，成为存量时代里的新课题。
实际上，存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续，“城市再生”是国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。
下面我们分享RET睿意德联合创始人王玉珂，有关“城市再生”的思考和理解，希望给业者带去面向未来的启发。
城市再生已成为城市可持续发展的重要方式之一，城市作为有机体，其再生过程显现了整体性特征。在这个开放的复杂巨系统中，主体多元化且维度多向度。
城市再生中的整体性思维，就是要把握多元主体的多维度需求，将再生项目看作由各个构成要素形成的有机整体，从整体与部分相互依赖、相互制约的关系揭示其中的特征和运行规律。
理解“城市再生”，尊重原生，面向未来
这个行业里大家都在讲“城市更新”，但是我们倾向于用另外一个词——“城市再生”。
与住宅不一样，商业有生命周期。生命周期从开始到结束，每个阶段都有不同表现和特征。
如何延续生命时间，这属于生命再生概念。选择“城市再生”更加贴近商业生命力的特定含义。
什么是“城市再生”？与传统开发最重要不同，再生一定保留原有功能。“城市再生”应该定义为：
在对原有功能部分保留之下，以系统化思维对建筑空间再赋能，以使其适应未来城市发展属性。
城市再生分为两个类别：一是调整型，就是整个建筑单体本身不发生变化，结构不动，只做一些局部调整，对内容重组和优化；二是改造型，除了既有历史风貌的建筑调整外，同时组织大量新物业开发，以提升区域整体价值。
如何理解城市更新的意义？存量商业有待价值重塑
为什么说城市再生越来越被重视？站在未来发展角度，有两方支撑条件：一是城市发展面临再开发的必要性，二是行业发展中的战略新机遇。
首先，商业发展到今天，城市进入到了存量再开发的演化阶段。这其中有四类典型的存量问题：
第一，客群老化，年轻人离开，区域失去活力。7月份时候去北京一个存量项目，看到跟十几年前一模一样。十几年前，70后可能项目核心客户，现在80、90后成为消费主力，现有商业无法适应年轻人。主力客群老化成为许多存量商业失去活力的重要原因。
第二，大拆大建，失去城市个性。一些改造缺少整体规划，反而把原来历史的、个性化的空间与内容都拆掉了，失去原生文化的改造，城市特色与性格也没了。
第三，租售失衡，业权分散下的利益博弈，使城市形象受损。城市更新项目很多都涉及到拆迁，也因此涉及到产权在业主和产权人之间的利益再分配，从而忽略城市形象及内容营造方面社会价值。
第四，区域形成价值洼地，改造成本巨大。城市再生地区一般位置都比较好，却因发展问题面临价值衰减问题，空间本体和区位的优势被削弱，当然，因其改造复杂性面临相对较高的改造成本。
对于行业来说，城市发展的挑战常常也是行业发展机遇。不同历史阶段所带来行业发展的重要变化，面向未来，参与城市再生将是企业战略必要选择。我们也需要从四个角度理解这一点：
一、增量萎缩背景下，存量的价值仍被低估
以北京为例，北京市场之前住宅总体成交大概在20万套房子，其中15-16万套是新房，二手5-6万套。现在发生新变化，绝大多数成交是二手房，新房很少，存量更新成为必要趋势。
二、城市中心位置、核心区域的潜力需要挖掘释放
存量物业的位置往往都很好，却受限于历史约束无法形成中心区的高价值功能，未来商业价值能够提升的空间非常大。
三、城市文脉是开发价值的增量点
大多城市再生区域一般有很长历史，为什么要着重提城市文脉？因为在城市再生时，建筑与人再连接是改造核心，而情感与文化是最有价值的连接纽带。
四、城市更新政策是企业持续性战略的利好条件
过往不做商业的头部房企都开始进入此领域，最根本因为大体量销售中，单一功能产品模式风险越来越高，短线目标很难在未来5-10年得以维系。相比而言，商业的永续经营能力强，作为长期战略成为重要决策方向。
在最新服务项目中，常常可以看到消费功能单一、缺乏标杆领头项目而丧失区域活力的情况，城市历史文物建筑被遗忘、浪费。
而上海、成都等地的一些老街项目，却能在过去的20-30年间，不断找到活化要素，例如外资注入、TOD、标杆商业项目等等，形成渐进式跃升、整体性同步发展的路径。
传统的“城市更新”模式是用空间兑换空间，通过空间增量实现经济平衡；而“城市再生”模式是用虚拟空间兑换实体空间，通过虚拟空间聚集人气、活力，培育具有兼容性、延展性的产业链条，使得城市实体空间得以在更大范围中获得利润。
在轰轰烈烈的深圳城市建设历史上，历时15年的大冲旧村改造（深圳华润城）是重要一笔。
早在2007年，当政策规范尚未成型，大冲旧改就因其超大的规模、错综复杂的土地权属与利益关系，担当起深圳城市更新探索者的角色。
2019年
从前期规划阶段用设计推动复杂的村民谈判过程，到规划实施阶段用设计语言实现村民、政府、开发商等多方利益诉求，大冲摸索出一套行之有效的城市更新模式，也推动深圳出台了一系列具有探索和创新精神的更新政策。
延续：生长于历史文脉之上的规划
经过历史更迭的大冲，呈现出一种在疾速发展中沉淀下来的城市格局，我们认为，这样包含城市居民日常生活的空间线索和那些具有历史风貌的建筑一样，具有被传承和发扬的必要。
因此，新大冲规划保留了重要村落文化记忆：郑氏宗祠、大王古庙、大冲石、水塘、五颗老榕树，并规划一条主街（High Street）将以郑氏宗祠、大王古庙、水塘为核心的三个开放空间有机串联起来。
既延续了历史空间脉络，也为深圳创造了一个真正意义上兼具“工作、生活、娱乐”的复合型现代都市空间，赋予这片土地新的场所魅力。
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