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步行街,你还行吗?

步行街,你还行吗?

在过去的20年中,伴随着电商的冲击,步行街逐渐开始显露出疲态。从发展现状来看,普遍存在文化内核缺失、功能定位混乱、业态内容同质化、建筑规划不合理等多重问题,改造提升迫在眉睫。

 

在商品供应相对没有那么富足的年代,商业步行街可以一次性满足人们全部的采购需求。

 

随着消费者“逛街”习惯的不断迭代,今时今日,逛街更多发生在大型购物中心里,吹着空调,乘着电梯,从向左走向右走,变成了向上走向下走。传统商业步行街存在的必要性也被悄无声息又势不可挡地逐一瓦解。

 

 

一、步行街发展历程

 

商业步行街发源于中国,唐代时期,长安就有著名的商业街:东市和西市。到了宋代,清明上河图就是典型的商业街。

 

商业步行街,是生活中不可缺少的一部分,也是旅行爱好者重要的旅游内容之一。

 

上世纪90年代中后期,中国大城市掀起商业步行街区规划建设热潮。2000年左右,步行街已经成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。1999年,上海南京路步行街与北京王府井商业街步行街先后实现全天候步行。紧跟其后,广州北京路也于2002年完成步行化改造。由此开始,步行街几乎一夜之间变成城市“标配”。

 

 

一座城市的步行街,往往浓缩着这座城的经济、文化发展历程,它们能乘着上一个时代的浪潮高高跃起,也可能被下一个时代的浪潮无情地碾成泡沫。在过去的20年中,伴随着电商的冲击,步行街逐渐开始显露出疲态。

 

据戴德梁行发布的《2020商业步行街改造提升白皮书》统计,全国经营面积在2万平方米以上的步行街超过2100条,总经营面积超过1亿平方米。但从发展现状来看,普遍存在文化内核缺失、功能定位混乱、业态内容同质化、建筑规划不合理等多重问题,改造提升迫在眉睫。

 

 

二、步行街的衰落

 

在商品供应相对没有那么富足的年代,商业步行街可以一次性满足人们全部的采购需求。十年前,一线城市如上海、广州的商业街,凭借丰富的货品和实惠的价格,不仅可以吸引当地的居民,甚至可以吸引全国乃至海外的顾客前来「扫货」。

 

 

时过境迁,不论是网购的普及,还是去中心化的商圈兴起,在购物这一点上,传统商业步行街的必要性都被逐一瓦解。现在的它们,却多少都陷入「本地人不爱去,外地人被忽悠去了一次便不想再去」的窘境。曾经的千年商道,如今充斥着小商铺和杂货店,散落着大大小小的综合批发市场。由于步行街的租金较高,许多小店面更是频繁易主。

 

2001 年,南京路的上海本地消费者占比达到 70%以上,随着新商业形态的冲击与徐家汇、淮海路、陆家嘴等其他商圈的分流,这一数据已下降至 40%左右。而被寄予厚望的游客群体,跟本地客流比起来,消费意向明显更低。根据几年前的统计,南京路的客流进店发生购物行为的比例仅为 20%左右,远不如其他商圈的平均水平。

 

生意惨淡,房租却在不断上升。还坚守在步行街的老板们,面对铺租过高、客单过少的双重压力,只能要么涨价,要么砍掉看起来不必要的服务性支出,甚至是以次充好。长此以往,商业步行街的品质和体验自然逐步下降,加速顾客流失,形成恶性循环。

 

 

三、自救和突围

 

不同于传统的单一商业项目,商业街的打造具有特殊性,它们具备社会和商业的双重属性,特色化的塑造显得愈加迫切和重要,实现「重资产」到「重运营」的转变更是必然。

 

2017 年夏天,阿根廷小伙儿夏波波在 B 站上传了「阿根廷老外吃臭豆腐 吃遍广州北京路」系列视频,详细介绍了北京路上地道的街边美食,总播放量近30 万次。

 

 

2019 年 5 月,广州北京路完成 5G 网络建设。如今的北京路上,在网红地打卡和直播的年轻人随处可见。报告调查结果显示,2019 年,北京路步行街 16 岁-34 岁的年轻人占比高达 67.95%。

 

除了游客直播打卡,北京路商家也在直播之路上不断探索。1200bookshop 是广州一家著名的 24 小时独立书店。疫情期间,这家书店的北京路分店另辟蹊径,在直播间开启「陪你失眠」的夜间直播,吸引了许多年轻人观看。

 

根据报告,2019 年,北京路街内客流生活服务类应用和短视频类应用使用量占比,分别在同类步行街中排名均为第一,短视频类应用同比增长 197%。硬核老字号、100 块吃垮北京路、TOP3 饮品店探店……旅游打卡、美食推介等小视频为步行街带来了丰厚的流量。

 

同样实现街区内 5G 和 WiFi 信号全覆盖的杭州湖滨步行街,街区周边泊位运行效率提升 64%,道路拥堵指数下降 2.2,移动支付的覆盖率达 100%,一部手机可实现 10 秒找房、30 秒入住、便捷打车、「先离场后付费」等全方位智慧消费机制。

 

西安大唐不夜城在 2019 年演出达到 600 场次,全国首演占 30%。元宵节当日的客流量突破 80 万人次。更创造出去年红极一时的大唐不倒翁系列文化 IP,网络播放量达到 23 亿次。

 

 

通过这些对内容运营的挖掘和创新、空间环境的改善等一系列操作,步行街们终于实现了自救和突围。

 

在每个人都习惯了网购的年代,物质商品已经很难吸引人们重新回到步行街了。不管是具有文化特色的演出活动,还是新的消费业态,只有为人们提供更多精神享受,才有可能让「逛街」重获吸引力。

 

目前,全国经营面积在 2 万平方米以上的步行街超过 2100 条,总经营面积超过 1 亿平方米,大多不同程度上存在环境不佳、档次不高、功能不完善、特色不突出等问题,改造提升空间较大。

 

 

对这些步行街来说,仅仅在基础设施上进行改造提升可能远远不够,监管部门、开发商和商户都需要拿出诚意和勇气正视问题。

 

第一批步行街的改造升级为我们打了一个好样,证明了只有回归服务城市商业消费,回归服务市民游客、回归街道本色,步行街才有机会重新焕发生机。

 

 

 

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