虽然2020年我们经历疫情的侵袭，但早在疫情来袭之前，许多房企就已摩拳擦掌，希望乘着产业发展的政策东风，搭上产业地产的机遇快车。然而知易行难，地产企业在开发设计、工程建设等领域积累深厚，但这也往往限制了房企的运作方式——误以地产思维进行产业运营。
未来的中国房地产将由住宅地产、商业地产、产业地产三分天下。
非住宅类细分领域中，受疫情影响最大的是商业地产，而产业地产和物流地产则影响较小。随着传统开发业务天花板效应日渐显现，产业地产的入局者也随之增加，竞争进一步加剧。
当下的产业地产以区域发展和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，有效地引进目标企业和服务于企业，满足企业一体化需求，形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。
无论是被广泛讨论的TOD、产城融合，还是传统产业转型升级的迫切需求或是新兴产业的蓬勃发展，都需要全新的产业配套和服务。
产业地产入局者虽多，但因前期投资大、回报周期长，项目开发过程中，产业地产商们常面临项目背负资产过重、资金沉淀过大、地方政府政策变更等风险。
近几年尤为明显，各地政府强调禁止产业用地分割出售、亩均税收等规定，使得产业地产商在项目去化、资金周转等方面不堪“重”负。欲破此困境，不堪重负的产业地产商越来越青睐于走轻资产运营道路。
招商能力和运营能力，是轻资产的压舱石
无论是搭建产业生态平台，还是构建生态圈，都需要将人才、服务、资源及品牌等要素打包，形成“服务”。
总体而言，产业地产商可以从三个层面整合产业资源：
内部资源协作：部分产业地产商的大股东和兄弟公司，具有十分优质的产业资源，例如中电光谷的大股东中国电子和中国华大科技、中集产城的大股东就是以实业起家的中集集团。
通过内部资源的协作，更容易找到共同的利益驱动力。通过让渡一部分投资平台股份，再帮助兄弟企业向地方政府争取税收等方面的优惠政策，双方可以进行充分的内部协同。
需要注意的是，即便是内部资源，也应该以生意逻辑为内核，只有解决好利益问题与发展问题，才有可能成功协作。
产业投资引领：投资作为服务领域的延伸，是将资源方与产业地产商进行利益捆绑的一大利器。通过股权投资，产业地产商既可以获得分红收益，还可以提升与资源方的粘合度。
以张江高科为例，2014年，张江高科提出了“科技投行”战略，开始向产业地产营运商+高科技产业整合商+科技金融服务商转型，从房东角色向股东角色转变。目前，张江高科在产业投资领域的收入结构中已经隐隐超过产业地产等其他版块业务的趋势。
产业投资的回报周期也相对较长，而且对产业地产商的专业性和金融资源把控能力要求很高。对于没有投资相关经验的产业地产商，可以通过与投资机构合作，以跟投的方式参与到产业投资中去。
渠道网络合作：通过打造产业资源网络，建立一个快捷、优质高效的信息平台，通过建立贸易洽谈会，提升和产业方的粘性。以中集产城为例，通过从“学、研、政、投、协、企”6大维度切入，找到目标企业并与企业进行密切互动。
具体措施包括：组织业内专家学者论坛、与第三方机构共同发布某细分产业产业发展白皮书、发布细分领域产业指数、与地方商会建立圈层联系、加入并参与行业协会的运作等。通过渠道网络的完善，并借助第三方研究机构以及该行业的协会机构等力量共同协作，打造产业生态圈。
以“标杆项目”为基，轻资产方能走得远
做好轻资产，说到底就是用最少的资产，最有限的投入提供尽可能优质的服务，从而赚取最大的收益。服务输出的前提是你得有值得信赖的标杆项目，成功的标杆项目（包括重资产项目）可以为产业地产商带来更多的经验积淀或品牌效应，从而助力轻资产业务的拓展。
产业地产商如果没有成功的标杆项目，仅仅通过建立各式各样的企业服务、产业资源对接平台，并不足以打动资产方。对大部分产业地产商，靠谱的发展路径还是：做好标杆项目，通过标杆项目的打造丰富和完善产业运营服务体系，将运营服务体系和品牌对外输出。
随着产业地产行业玩家不断增多，竞争不断加剧，重资产模式已不再是产业地产商的唯一选择。
近年来，“由重转轻”、“轻重并举”等策略越来越多的受到产业地产商的青睐。越来越多的产业地产商希望摒弃“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”路径，投身到园区“轻资产”运营服务中去。
在实施轻资产战略时，产业地产商应该以产业招商和运营管理两大核心能力为抓手，在积累产业资源和提升运营管理能力的同时，成功打造几个标杆项目，未来才能走得更好，更远。
最后需要强调的是，“变轻”不仅要考虑模式的变化，还必须做好心态上的转变。不只是产业地产，所有的企业其实都在玩一个收入和利润永无止境增长的游戏，规模越大转型越吃力。
“由重转轻”的过程中，“产业项目变轻”不能与“收入结构变轻”划等号。轻资产是苦活累活长线活，路并不好走，只有做好心理准备，未来才能走得更加坚定。
地产下半场已至，在产业地产开启新一轮发展黄金期里，企业想要先拔头筹，一定要做两手准备：一手掌握强大资管能力，一手掌握丰富的生态资源，以服务为出发点，以产业代招商，满足企业安居乐业的核心诉求，相信无论是否具备产业基因，未来都将有机会在产业地产的市场上占据一席之地。
来源：地新引力
