疫情之后，一、二线城市商业地产市场年增速在2020年后将稳定在15%以下。在这些城市中，平均每2人拥有1平方米的商业面积，已经达到美国东西海岸发达城市的水平，宣告市场正式进入存量时代。
然而，消费者的需求却在不断变化。00后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求，近四成00后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品，并不介意为此付出更高的价格。网红品牌频出的今天，热门店铺的“寿命”却参差不齐。尤其疫情之后，停业的餐厅平均寿命为508天，难以撑过典型的3年租期。
面对增量稀少，存量却备受消费者多变需求挑战的情况，不少商业地产运营商依然遵循行业惯性，希望通过在标准开发运营模式上“打补丁”的方式跑赢市场，结果往往不及预期。既然商业地产的本质是为了连接商户和消费者，满足消费者需求，那么就应该从消费者和商户的痛点出发找出标准商业地产模式中的问题，并探索未来开发运营模式的新趋势。
一、商业整体增量降低，有增量多为知名企业
受疫情的影响，今年下半年有增量计划的商业地产，多为商业地产百强榜内比较靠前的企业。预计今年下半年的增量相比于去年同期水平，会出现较大的下降，细分来看，增量增长幅度开始降低，商业项目的规模有所下降，增量的数量每家企业也仅有一家。但成本要与商户租金压力却并没有为之减少，反而成为目前购物中心一直依靠所依靠的支柱来源。
回望：购物中心非常依赖长期租户与大型品牌维持购物体验
在传统模式中，商业地产运营商只对公共空间和整体品牌形象负责，租户需要自行打造商户品牌、挑选产品并设计空间。同时，商业地产运营商希望各类租户的租约以2～3年为一周期且保持稳定，以减少空置期租金损失。然而， 除了奢侈品、快时尚等知名品牌主力店外，不少商户的品牌塑造、选品更新、空间规划能力欠佳，往往出现业绩差、提前撤租的现象。另外，消费者也希望购物中心的商户常换常新，对2～3年一更新的商户组成缺乏耐心。
未来新趋势：购物场景化，做组合商户的“买手”
场景化迭代的商户组合将商业地产运营商的日常运营职责从公共空间管理拓展到了产品选择和店铺空间动态调整。这一模式既能满足消费者喜新厌旧的心理，也能够平衡财务回报，甚至可以减少不必要的提前撤场现象。
二、下半年的商业，依然是以回暖为主
二季度中国国内生产总值（GDP）同比增长2.9%，上半年增速同比下降1.9%。下半年中国经济将逐步上台阶，但目前全球疫情高峰未过，国内也面临着消费不足、就业疲弱等问题，复苏斜率存在较大的不确定性，因此在接下来的下半年里，商业的首要任务，依然是以回暖为主。但这样会过度依然标准化运营准则与标准模式，降低竞争力与用户购物体验。
回望：过度依赖标准化复制模式
统一品牌、统一业态组合、统一设计的标准化复制模式在商业地产行业大行其道。商业地产运营商以产品线的形式覆盖体量从1万平方米到10万平方米以上的所有商业地产项目，基于类似的主力店、自营业态、模块化设计。这种模式支撑了批量复制时期的商业地产增长，但随着城市发展，核心商圈和区域商圈趋于饱和，消费者往往面对多个商圈和雷同的购物中心，患上“选择困难症”。另一方面，当需要解决柴米油盐等日常需求时，家门口的商业却又频频让消费者失望。分散、低质、缺乏规划管理是社区商业的常见病。
未来新趋势：大店更大，小店更近
未来，大型购物中心需要通过打造、更新“大IP”，吸引各类人群，推动 人流量增长。同一个品牌下的多个购物中心，可以运用不同的“IP”主题组 合，如亲子卡通、艺术设计、选秀明星、地方文化等，实现辐射区域内的影响力最大化。
社区商业则需要更加贴近消费者，在业态选择、空间分时利用、电子CRM管理等方面做文章，针对社区需求调整模式，高效满足高频的衣食住行、亲子早教、休闲娱乐需求，提高固定辐射范围内社区消费者的造访频次。
三、购物中心空置率会降低
经历过上半年市场的洗礼，能挺得住活下来的商业都是强风中的劲草，进入后疫情时代的下半年，预计购物中心的空置率会进一步降低。一些购物中心通过降租甚至是免租的方式，招商将购物中心填补空白，使购物中心看起来较为繁华利于吸引人气。
回望：缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道
商业地产运营商传统上以租金为主要收入来源，通过租约更新时的租金单价调整实现收益最大化。然而，租户对租金的承受能力由坪效决定，几轮加价后，租售比接近极限，而此时的。
未来新趋势：价值重构，突破租金天花板
应用M2C模式、O+O增值服务等新模式，商业地产运营商有机会在基础门店销售外创造额外价值、捕获虚拟坪效，在不提高租售比的条件下，突破租金天花板，提升整体资产回报。
四、下半年行业洗牌依然存在，矛盾需合理解决
一些购物中心，对于经营困难的商户不是降租、扶持而是要求提前解约撤场，以便引进实力更强一点的商家，冲动之下，采取断水断电的方式威逼利诱撤场，飙马（中国）商业地产顾问机构表示，商户和购物中心都是市场的参与者，好聚好散对大家都会有好处，切莫有蛮横霸道欺压行为，否则走上法律诉讼，会在市场上产生不良反应，也不利于购物中心日后的发展，建议购物中心与商户有纠纷需要合理解决，妥善处理，切不可冲动。
回望：开发运营能力升级滞后
商业地产运营商往往以模块化设计、快速完工、快速招商、快速开业的高效率模式为标准，批量复制出大量的商业地产项目投入市场。2016年，全球新建购物中心约1250万平方米，中国以575万平方米的面积再居全球首位，占比近一半。然而由于同质化程度高，项目延期开业、回报率低甚至倒闭等诸多现象屡见不鲜。2016年，超过50%的新购物中心项目延期开业超过半年，这其中大半与招商无法满足开业要求有关。
未来新趋势：内容为王，设计驱动
未来做商业地产就是做内容，需要类似时尚杂志的编辑能力，在相同的“容器”中，一遍遍推陈出新。这背后需要一整套能力组合支撑，包括前瞻设计、客户洞察、核心品类产品和品牌组合管理等。
日本茑屋书店是一个极致案例。在未来，所有的企业都将成为设计集团。所谓设计，即是为顾客提供把构想变为现实的能力。茑屋书店针对稳定的目标客群，以生活方式主题为载体不断创新，设计跨品类的场景，使茑屋书店可以旧瓶装新酒，牢牢抓住受众。
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