二季度以来，部分城市房价上涨较快，土地市场热度偏高，给房地产市场带来不稳定预期。7月，全国多个城市接连发布房地产调控政策，深圳、杭州、宁波、东莞等楼市较热的城市采取多种措施限制投资投机资金，打击炒房，保障城市新市民和年轻人的住房需求。
自7月15日深圳发布楼市调控新政至今已过去一个多月。新政一方面提高了购房准入门槛，另一方面重启了“豪宅税”，使得此前狂热的楼市一夜之间回归理性。
这个被视为深圳史上最严的楼市调控政策给深圳楼市带来多大冲击？调控下深圳楼市展现怎样的真实面貌？
一、二手房市场：业主越发惜售
新政实施后的这一个多月，不少购房者都感觉到，放出来的房源比之前更少了。“我每天都在刷各大房产中介平台的APP，关注的几个楼盘每天都是那几套，一个月来都没什么新房源。”新政之前没买成房子的购房者仍在密切关注楼市动态，继续寻找合适的房子。
就深圳市房地产中介协会发布的8月深圳热点楼盘房源报价数据观察表来看，各热点楼盘的业主放盘报价情况，基本延续了此前新政后第一周所追踪到的行情，即有涨有跌，但总体较为平稳。
深圳二手住宅成交量周度走势图（6.1-8.16）
深入分析，不难发现，一方面市场上部分符合“满五唯一”条件的房源一时间成为相对优质房源，甚至出现小幅调涨；另一方面，随着改革开放40周年庆的临近，各方对于深圳未来可能出台规划利好的预期强烈（例如此前广为流传的深圳土地扩容、扩权传闻），导致卖方报价信心依然坚挺。
但与报价整体较为坚挺形成鲜明反差的，则是市场成交量的“冰封”，此次观察到的热点楼盘，在8月份无成交（其中两单成交分别为7月17日与7月28日，可能为新政前的“在途单”），说明新政在“合理市场预期，打击投机炒作”方面已发挥既定作用。
“现在已经8月中了，我们公司的成交业绩才1000多万，上个月都破7000万了。”在媒体报道中，深圳某房地产中介平台经纪人这样表示。
二、一手房市场：竞争更加激烈，开发商加快推盘节奏
新房市场方面，其紧俏程度有增无减。对新房来说，新政影响最大的是入户不满三年的购房者，不少人因此一夜之间失去了房票。据不完全统计，新政至少影响30%的意向购房群体。
深圳新建住宅供应、成交周度走势图（6.1-8.16）
此前朋友圈曾流传一份深圳新房蓄客量的情况说明，华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘，新政后目标客户量整体都下降了40%以上。还传闻光明网红盘勤诚达正大城在新政后有三分之二的诚意登记客户失去名额。
二手房价格居高不下，部分新房价格因政府限价而成为购房者争抢的“香饽饽”。表面上看，新政使得许多人失去了购房资格，从而使新房市场竞争没那么激烈。但事实上，新房摇号方式的变化和购房者结构的变化，使得新房市场迎来更多竞争对手了。
有媒体调查发现，一些被高房价和高税费挡在门外的购房者，开始转战新房市场，而这部分购房群体中不乏在深圳居住长达十年以上的购房者，甚至有不少深圳本地人，若按积分摇号的方式，这部分人具备很强的竞争力。
2017年1月19日，深圳出台了新房限价政策，自此深圳楼市开始了二手房与新房价格倒挂的局面，“买到即赚到”的观念掀起了深圳楼市“打新”的热潮，这股热浪也使得开发商对新房的参观和销售设置了重重门槛。
新房市场如此紧俏，除了一二手房价格倒挂的原因之外，供需失衡是根本的症结。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，而据深圳房地产信息网数据，今年上半年深圳合计成交16727套新房住宅，也就是说，下半年还将有3万多套新住宅入市。
三、业内人士：新政出台，价格理性回归，今年四季度或将迎来转折点
深圳7.15楼市新政已落地一个月有余，如何评价新政效果？
受供应增加带动，新房市场成交规模先降后增，价格整体保持稳定。根据中指数据，深圳7.15新政出台后首周，商品住宅成交面积环比下降近4成，之后两周成交面积有所回升。究其原因，7月深圳商品住宅新批上市面积增加，且集中在中旬和下旬，市场供应端的明显改善，带动成交回升。3月以来深圳新房价格整体较为平稳。尽管短期新政对新房市场影响有限，但预计后期影响将进一步显现。
二手房成交量先降后增，目前仍保持在高位，价格理性回归。根据中指数据，深圳7.15新政出台后首周，二手住宅成交套数下降至不足2000套，为5月底以来最低水平，随后在需求的强支撑下，回升至相对高位。但在个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年等政策影响下，二手房市场挂牌量有所减少，市场情绪受到一定影响。价格来看，根据中国房地产指数系统二手住宅价格指数，7月深圳二手住宅均价环比上涨0.4%，涨幅为今年以来的最低水平，较6月明显收窄1个百分点以上，新政出台对价格的影响更加明显，市场更加理性。
整体来看，深圳7.15新政出台后，新房、二手房成交量均出现短暂下行，但在市场较强的需求支撑下，以及受新房供应端明显改善的带动，短期成交仍较为活跃。价格理性回归，新房价格整体保持稳定，二手房价格环比涨幅明显收窄。当前，新政对市场情绪带来一定影响，未来仍将进一步显效。
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