一、产品形态规划与盈利模式相矛盾
很多开发商在项目盈利模式与产品形态规划上不统一，项目本来要打算出售却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态，本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。
目前，大部分开发商由于资金实力等原因，开发理念还是不愿意持有，而是最快最贵的卖掉商铺快速回笼资金，这种盈利模式的产品形态最好是易分隔、独立门面、独立交通组织的商业。在这一点上，万达目前做的最好，他们在产品形态规划时把持有型和销售型分离，持有型部分规划为大面积集中式商业，销售型部分规划为小面积沿街商业。
二、先盖楼后招商
这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的。住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来使用的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。
开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。万达提出“订单式开发”，核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些战略联盟伙伴。而不少开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的一个关键原因。
三、盲目追求大体量
商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，而且大盘也能塑造开发商的品牌，同样在商业地产市场追求大体量。大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量必然失败。
目前很多城市的商业地产市场，许多商业物业招商空难，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，我们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给。
四、不切合实际，市场定位为高档次
大多数开发商对自己所开发项目的预期都很高，不管项目位置，盲目制定过高目标。商业定位不像住宅，商业是非常理性的，一定要在市场研究分析的基础上，根据项目的区位，研究目标消费群的规模和消费特点再做定位。比如有些项目位于普通居住区中，由于与目标消费群错位，就不可能做成高档商业。商业市场定位是“最好的不一定适合自己，适合自己的才是最好的”。
五、业态组合中要选国际大品牌
有一部分开发商学习万达的订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外受欢迎。万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿”，利用他们的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补”，这是典型的经济学中外部性的效应。开发商要想利用世界商业巨头当“托”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金。
如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补”，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话：“店大欺客，客大欺店”；另外一种“堤内损失堤外补”的措施，就是利用产权式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。万达的一代、二代商业广场，就是这种操作，但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。
六、重销售、轻招商和后期运营，只顾眼前利益
开发商做商业地产，重销售、轻招商、轻运营的原因在于：
一、我们的金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款，要求开发商以销售回款做为还款保障，以不动产做为抵押和担保，开发商迫于资金压力不得不走以销售为主的路子；
二、过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势也是以卖为主，一卖了之；
三、以运营为主的商业地产开发模式已经超出了一般开发商的经营范围和核心能力，开发商不能也不想靠长期运营获得收益。但以卖为主的商业地产开发模式与商业地产本身的运作规律存在着巨大的冲突，除了商业街、住宅写字楼酒店底商以外，多数综合性商业物业体量规模都非常大，远非一般个人投资者所能承受，而商家，出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑，基本都是采取租房经营的方式，而基本不会买房经营，所以开发商靠出售变现的方式走不通了。
目前，国际资本市场流动性过剩，导致大量境外资本进入中国的房地产领域，其中商业地产也是这些境外资本关注的一个领域，国际资本的介入为商业地产的变现提供了一种退出渠道，但即便想走通这条路，也要求一个商业地产项目具有专业的市场定位和前期规划、成功的招商和专业化的后期运营管理。这都对那些只重销售、不重招商、不重后期运营管理的开发商提出了很高的要求。
内容来自网络，仅供分享使用，
如有侵权，请联系删除
