从互联网思维火起来的那天开始，“痛点”这个词在业界也变的炙手可热。在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，其实我想问的是“然并卵，到底有多少体验式商业是真的抓住了消费者的痛点而创造出来的？”
对于从住宅地产领域转型至商业地产领域的开发商而言，普遍存在五个方面的痛点：预算管控难、招商管理难、业态规划难、运营管理难、横向协同难。这五个难点影响了开发商在商业地产领域大展拳脚，而为了避免成为商业地产领域“即将倒下的那一批”中的成员，该如何去迎战这“五难”呢？
通过对各大商业地产标杆企业深入研究后，我们发现，支撑成功商业地产运营核心的背后遵循着“客户满意－商家满意－开发商满意”的本质逻辑，在此认知的基础上，我们展开来谈一谈，如何应对商业地产运营管理中的五大痛点。
痛点1：预算管控难
相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。
1.预算目标可控
商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。
2.运营指标可控
在编制合理的预算目标之后，需要将其逐层细分为商业管理团队管理过程中需实时关注的关键KPI指标，如资产收益率、租金增长率、EBITDA利润额、建面租金单价、租金占营业额比重等，还包括客流量、营业额这些关键的经营指标，这些指标既体现了商管团队的管理能力，更体现了不同商家的盈利能力，也是作为将来业态优化调整的关键输入。
3.现金流可控
对于商业项目而言，商管团队首先要保证现金流的持续稳定，其次还需关注如何通过过往租金水平来对将来的租金水平进行合理预估，用以预测将来的现金流，从而预测现金流量表中的波峰，提前进行削峰填谷，确保现金流安全。
痛点2：招商管理难
对于刚从住宅转型商业地产的开发商而言，在解决了预算管控和资金的问题之后，需要面对的最大难题就是如何正常有序地开展招商管理工作。这些新转型的开发商存在一个共同特点，那就是没有一个强有力的品牌资源库作为发展商业地产的坚强后盾，主要体现在三个方面。
1. 品牌资源库储备
2.招商计划的跟进落实
3.品牌库及时刷新
痛点3：业态规划难
对于众多从住宅地产转型至商业地产的开发商而言，业态规划方面主要存在以下两个方面的难题。
一是业态规划目标仅关注品牌而不关注收益。很多转型的开发商更多关注品牌规划而忽略了其背后的租金规划。因此，需要将业态规划目标与租金规划目标进行对应，还要将租金规划按照每个商铺的主选、备选情况进行租金水平的全面对比，从中找到每个商铺的最高、最低租金水平所对应的整体租金水平，实时了解业态规划落位对整体租金水平的影响，出现风险预警时适时干预项目运营。
二是没有合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。业态规划落位的监控难度非常之高，一线编制类似报告或报表难度也很大，因此需要有一个合理的信息化平台来协助监控：第一，招商期按周进行监控。招商期谈判变数太多，一旦某主力店商家谈判结果有变，则会产生一系列影响，所以招商期的监控频次要高，实时反映各商家的招商谈判进程，并体现与之对应的租金水平；第二，运营期按月进行监控。相比招商期而言，运营期的二次招商影响较小，所以监控频次按月进行即可。
痛点4：运营管理难
对于众多商业地产开发商而言，开业节点的达成并不意味着“开业大吉”而是“开业大急”，因为开业之后项目进入持续运营阶段，管理难度更高，主要体现在以下三个方面。
一是业态持续调整。
二是租赁政策落地。
三是重点业务管理。
痛点5：横向协同难
对于从住宅地产转型商业地产的开发商而言，商管公司应确保对开发公司的协调力度，避免出现进度延误而面临众多商家大面积索赔，以及因技术不合格而导致后期大量的运营整改成本。但实际上，商管公司对开发公司及跨专业线的协同难度非常大。
商业地产相比住宅开发多了两个核心内容，即招商和运营，所以专业线之间的协同难度更大，且对各专业线前置参与要求很高。此外，商业地产还需要与各主力店商家进行协同，对商家的优惠政策、技术要求等进行实时沟通协同，协同工作量和难度非常之大。
针对此，一是进行计划的分级管控。
二是新增决策工作项管理。
三是互提计划。
商业运营如何做出效果？抓住客流关键点！
一个好的位置是成功的一半
当然，人流量大的商店租金成本高，投资风险也相对较大，因此，在商业圈中选择适合品牌定位和消费者定位的商店是首要的要素。
做好橱窗规划
我相信每个人都知道橱窗是商店的标志。首先，设置窗口的主题（您要告诉客户什么？）；其次，选择合适的服装和道具作为主题（显示内容）；第三，制作窗口的每个细节（细节决定成功还是失败）；第四，调整模型位置（结合主题，思考模型如何站立）；第五，调整照明；第六，确定您的窗口空间显示是否具有令人着迷的三维，分层，主题和故事。当然，如果条件允许，您也可以考虑使用动态窗口或真人秀窗口。
照明布置的合理性
人类的本能是趋光性。五个主要感官是视觉感官，而光线在此过程中起着主要作用。一些商店关闭商店后，LOGO继续打开。老板说这是广告。这样的老板很勇敢。
客户期望的环境
顾客期望的是自然，温暖和舒适的购物环境，这实际上是另一个“家”。围绕三个环境因素，结合自身的品牌定位和消费群体，塑造良好的购物环境和体验是一个重要因素。
塑造市场人员的位置
中国人有一个特殊的特点叫集会。当市场繁忙时，顾客会因为好奇而进入商店。市场何时关闭？因此，必须塑造市场氛围。还可以进行模拟练习以塑造市场氛围。
改善商店员工的形象
改善商店员工的形象也是品牌形象的重要组成部分。员工代表商店，代表品牌，他们的言行，销售接待人员相信您都会接受某些培训，但是在这里，需要巩固的地方。除商店名片外，员工还应设计名片以提升员工形象；第二，给员工信心。有了信心，他们相信员工的能力将得到提高，服务也必将得到改善。届时将有更多顾客进入商店！
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