目前,中国购物中心的在建面积位居世界首位,全球购物中心在建量最大的十个城市中有九个在中国。我们身边的购物中心呈现出两极化发展，一类追求大体量，欲把城塞进去，比如上海环球港，商业面积达到32万平方米；另一类积极发展社区型商业综合体，做到“小而精”，比如万科旗下的万科里、保利旗下的若比邻等项目已形成品牌集群。
存量时代背景下，商业空间的面积有时候需要根据周边环境来核定。近年来，5万方左右小体量范本的社区商业的发展势头越来越猛，如之前提到的几大房产品牌和早前开业的深圳盒马里▪岁宝，以“亲民”为主要特点，将更加贴近居民生活的零售业态作为主打，让自己更贴近周边居民的生活，做社区服务平台，塑造个性化商业。
而10万方左右中型体量的购物中心更是遍地开花，在哪里都能看到它们的身影，发展得也是越来越精致。而大体量购物中心则以“多”取胜，将众多业态细化成多功能的品类板块，并将娱乐体验等业态作为主打，娱乐业态在大体量购物中心中的分量越来越重，在今年新开的 American Dream Mall 里面，娱乐业态首次超过了零售业态，分别为55%与45%。这一历史性的业态分布变革将使 American Dream 更新“零售娱乐化”的定义。
不同体量的购物中心，应该如何规划业态？比重不同的情况下，如何展露自身的优势？这些问题先要从各个品类的特点说起。
一、零售业态
零售业态一直是各大卖场里的重头戏，购物中心，顾名思义，顾客就是要来购物的。但是这几年因为电商的冲击，实体购物中心的零售业态受到了前所未有的重创。所以近几年来，购物中心也在做转型，零售业态与餐饮业态的拉锯战持续中。
大型购物中心：从近三年购物中心的零售业态面积占比变化来看：大型购物中心零售业态占比呈逐年下降趋势，从2016年的43.4%下降至2019年的21.8%。购物中心体量越大，零售的占比就越少，现在新开业或者新改造的大型购物中心，更重视凸显其多元化体验功能，文化业态、亲子业态、娱乐业态等“体验类”业态逐渐成为主导。
近年越来越多大体量娱乐，如各种主题乐园和运动业态的引入，以及跨界集合店的进化，“消化”了大型购物中心里传统零售业态的商业面积，而这些业态带来的人气和利润也是非常可观的，大型购物中心在最初规划时，非常乐意引进这些项目。
中小型购物中心：小型购物中心的零售业态占比变化趋势在2017年略微上升后逐年下降，它也在往多元化路线上发展着。唯有中型购物中心的零售业态呈现上升趋势，从2016年的30%上升至2019年的32.6%。其实从各种新闻动态和宣传文案里也能感受的出来，在近年新开业的那些购物中心里面，中型购物中心的发展是最迅速的，它们调整了战略，纷纷转战二三线城市，借助二三级城市强劲的消费增长而迅速发展，这种发展，让该类项目非常能吸引热门品类的新兴零售品牌进驻。在新兴品牌中，美妆、潮牌、轻奢等成为了它们招商的热门，它们引进了不少初进国门的外国品牌，满足了消费者的猎奇心态。
小结：零售业态在购物中心还是不可缺少的一部分，但是对应到品牌与占比就需要从购物中心的定位来考虑，越来越多购物中心以互动体验为吸客主力，出让公共区域之后就开始向原来的商铺区域动刀；另外，餐饮业的抬头也让很多购物中心宁愿用餐饮来替换业绩不佳的零售店铺。零售业态要么适时调整自己的展示面，要么抓紧实现线上线下联动，不然很容易被时代淘汰，而不仅仅是淡出购物中心。
二、餐饮业态
餐饮业态的定义其实很宽，小到两平米的犄角旮旯，大到几千平的独栋楼都能消化。对于消费者来说，无论是高端餐饮还是奶茶小吃，只要做得好吃，店面美观，就能成为打卡点，无论多远无论多晚，都有人前往。而且它对夜经济的发展有很大的帮助，所以餐饮业态的涨幅近三年来都很明显。
大型购物中心：主要特点就是面积大、楼层高、包容性更强，几乎每一层里都有餐饮店铺的进驻。随着大型购物中心对楼层布局的优化，也规划出了更多的位置用于布置餐饮。餐饮业态的占比从2018年的19.1%上升至2019年的24.5%。在新兴品牌引进方面，大型购物中心有着更为灵活和开放的商业空间，在“夜经济”的红利下，涌现越来越多以“深夜食堂”为主营业态的主题街区。
中小型购物中心：从数据看来，小型购物中心的餐饮业态占比增幅较大，在引进餐饮业态上更为积极，占比在2019年出现较大升幅，从2018年的21.5%上升至2019年的25.5%。而中型购物中心这三年来，餐饮业态的增幅仅仅只有2.3%。随着更多小型购物中心在一线城市和核心商圈内出现，存量之争促使它们努力加码餐饮积蓄流量，也引进了更多更时尚的潮流品牌和网红品牌。一些拥有成熟经营模式的餐饮品牌因为趋势所驱，也开始走时尚化的路线，纷纷开出创新系列餐厅或推出奶茶品牌。但是中型购物中心，在新兴品牌的增加这一方面涨幅很小，三年来升幅仅1.9%。
小结：购物中心的体量越大，顾客在里面的游逛时间就会相应的延长，吃吃逛逛就成为标配。如果餐饮业态少了，顾客的选择也就少了，那么会削减顾客对这个购物中心的热情。小型购物中心为了吸引人气，新兴品牌引进的比较勤奋，特别是一些网红快消品牌，可以结合项目里面的活动作为卖点。而中型购物中心，因为面积有限，也希望一家品牌的发展能稳定一些，所以这方面做的比较谨慎。
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