爱琴海“涅槃重生”——存量商业的运营

中国商业地产的两极分化越来越趋于明显。一方面是北上广深一线城市，以杭州、南京为代表的新一线城市，部分华东华南沿海的二线城市，这些城市的商业地产红利已经开发殆尽，市场逐渐回归理性，商业地产发展趋于平稳，新开商业体逐年减少，且以中小体量社区商业为主。在这些城市中，越来越多的存量老旧商业资产得到改造和升级换代。

另一方面，以重庆、成都为代表的新一线城市，具有政策导向的大湾区，以及某些区域中心城市的商业地产则呈现出一片红火，新开数量一路走高。

无论是收缩还是扩张，中国商业地产的发展趋势必将进入到逐渐回归理性和合理的状态，这些年如春笋般破土而出的大量商业体，无论身处一线城市还是下沉市场，大家所面临的同一个难题就是如何进行高效运营。

在存量时代下，商业资产管理和运营的成效是一道无形的坎，迈过去活得好，迈不过去活得惨，甚至被市场无情抛弃。

从6月11日开始，昆明广福路爱琴海购物公园的外广场上，每到夜幕降临时就是人头攒动，热闹非凡，烟火气十足。近80个摊主每天都会准时来到这里，打开私家车的后备箱摆摊卖货，迎接络绎不绝的消费者。每天晚上，这里生意好的摊主都有数千元的收入，而整个项目的人气，也随之持续提升。

近段时间以来，随着广福路爱琴海购物公园多举措并举，全力促进客流的恢复，目前整个项目的日均客流量，已经完全恢复到疫情前的同期水平，销售恢复到九成以上，成为昆明后疫情阶段率先实现商业复苏的购物中心之一。

面对疫情重创下的市场广福路爱琴海客流率先恢复

突如其来的疫情，无疑给整个商业地产行业带来了沉重打击。而随着疫情在国内被有效控制，生活逐步恢复正常，复工复产成为工作重心，如何快速恢复客流、提升业绩，成为了各大购物中心必须全力以赴解决的首要问题。

虽然政府以发放消费券等形式助力市场回暖，但在疫情催生的新消费语境下，商业的全面复苏仍然是对购物中心运营能力的巨大挑战。就昆明市场而言，面对疫情影响下低迷的消费积极性，以及不少消费者对外出消费的疑虑，往往是此前运营能力就很强的购物中心，客流恢复较快，而那些运营能力本就不足的项目，则很难留住消费者。

作为爱琴海集团在云南打造的首个标杆项目，昆明广福路爱琴海购物公园自开业以来，就在运营管理上表现出极高的能力和水平，为“爱琴海”这一商业品牌在云贵区域的发展，奠定了坚实基础。如今在新冠疫情的考验下，广福路爱琴海再度展现出专业运营团队的强大实力，在昆明商业复苏的战役中冲在了前列。

据了解，从今年3月份开始，昆明广福路爱琴海就开始多举措并举，积极促进销售和客流的回升。3月份结束后，项目销售额恢复至上一年同期的56.44%，客流量恢复至52.3%，整个4月，销售额恢复至76.05%，客流量恢复至72.2%，五月份销售额恢复至87.68%，客流量恢复至81.8%，而到六月中旬，项目的客流量已恢复至100%，预计六月结束后，销售额也将全面恢复。

此外，在全国多个购物中心受疫情影响纷纷出现大面积掉铺的情况下，昆明广福路爱琴海的商场出租率一直保持在98%以上，并未出现掉铺的现象。

线上线下多举措并举重金投入全方位助力商户复苏

亮眼的数据背后，是在爱琴海集团统一指导下，昆明广福路爱琴海多管齐下，结合项目实际不断传承和创新的结果，也再次验证了运营能力对于存量商业项目健康发展的重要意义。剖析广福路爱琴海过去一段时间的运营战术，对于整个行业而言也具有很好的借鉴意义。

首先，从3月初到4底的这段时间内，面对消费者行动受限，或是不愿外出的市场现状，广福路爱琴海将运营的重心放到了线上，依托集团的强大实力，15天内启动了“爱琴海爱闪购”线上商城，上线两天浏览量就高达15W，销售125W，帮助5家品牌实现销售冠军业绩，极大增强了商户信心。

而与其他购物中心单纯追求线上销售不同，爱琴海的线上营销，更注重创造适合线下交互方式的“新联接”，通过数据与技术更好地理解、联接消费者，增加线上“人与人”交互的新渠道。“爱琴海爱闪购”提供的短视频、直播间、互动游戏等花样翻新的玩法，让消费者没有到店但却提升了交互停留时间，创造了新的消费场景。

注重与消费者建立互动链接的目的，就是要让消费者在线上也能够实时与项目产生关联，为后续线下引流奠定基础。因此，在“爱琴海爱闪购”上线后，每周都推出线上线下品牌专场，不断创新业绩的同时，更是为线下进行引流。

做好线上的同时，广福路爱琴海在线下的运营上也从四月份开始全面发力。4月7日，广福路爱琴海启动超级嗨购周，联合美团APP、广发银行、招商银行、工商银行、光大银行等平台，开展线上39购100美食券、49购100零售券、99购200零售券，全场消费满499赠100零售现金券等“撒钱”的活动，用总量超过上万份的现金券进行蓄客，线上邀约顾客进店消费，帮助零售、餐饮商户提升客流及销售。

五一期间，广福路爱琴海又以“嗨乐Day”为主题，同样在线上线下联合营销上做文章，通过开展会员积分兑券，49购100美食券，实付叠加赠券等形式，拉动假期销售提升，使客流量迅速恢复的到95%。

力度的营销活动，离不开企业实力的支撑。在减租1月情况下，昆明爱琴海南北市区两个门店，从2月份到5月份，相继投入1000万营销推广费用，助力商户恢复业绩，也才有了一个个销冠门店的产生。

注重业绩更注重体验下半年活动内容更加抢眼

如果说五月份以前，广福路爱琴海的运营，是目标明确地直指客流和销售的恢复，那么从六月份开始，广福路爱琴海的营销活动，在追求客流和销售的同时，又回到了爱琴海一直以来坚持的“体验”这个核心上。

六月初，昆明广福路爱琴海极具标志性的“小店长日”活动如约而至，这也让整个项目都市假日中心的熟悉体验感再度回到消费者身边。今年已经是第五届的“小店长日”活动，联合项目自身近50家商户及12个政府异业联盟，推出了近2000个真实职业岗位体验，吸引了2000多组家庭到店参与，让消费者们压抑已久的心情得到意释放的同时，也为项目的商家们带来了实实在在的销售额。

“小店长日”活动期间，昆明广福路爱琴海也特别打造了儿童业态楼层美陈，针对儿童零售推出161购300儿童现金券，有效带动了FILA KIDS、ADIDAS KIDS ,NIKE KIDS、ANTA KIDS等众多儿童零售品牌业绩的增长。

就在6月18日 19：30，昆明广福路爱琴海在爱闪购平台，爱要秀直播间开启首次直播带货。时长3个小时的直播，6个品牌提供40款爆品SKU，吸引超过12000人观看，点赞超30W，直播带货销售达50万元。

实体商业直播带货是一种全新的营销体验，这对于昆明广福路爱琴海来说是一种机遇也是一种挑战。一次成功的直播，可以收获更多的私域流量及消费者的好感度，达到引流与转换的目的，就今年的“直播经济”来看，大时代已经到来，实体商业涉足直播本就是大势所趋，直播带货以后将成为昆明广福路爱琴海的常态动作，每半个月将结合热点进行一次直播，实现线上线下模式联动。

接下来，昆明广福路爱琴海同样具有标志性的“沙滩文化节”也将如约而至，将在外广场打造1000㎡大型娱乐体验沙滩，同时结合异业资源，开展沙滩集市、童趣儿童秀等人气活动，从6月底一直持续到8月，帮助拉动暑期客流。

在做好项目标志性活动的同时，广福路爱琴海也在不断结合社会热点，创新活动营销模式，积极响应国家号召，助力地摊经济发展。与街边自发的地摊夜市不同，广福路爱琴海组织的地摊夜市，对摊主有卫生、安全、信誉等方面的统一管理，在保持烟火气的同时，也可以让顾客有更好的体验感，受到了消费者的欢迎。地摊夜市的推出，既不用投入巨额的营销费用，也能够为项目带来人流，还能帮助有需要的摊主解决生活困难，可谓一举多得。

品牌阵容优化助力客流提升精细化运营要打好组合拳

自开业以来，昆明广福路爱琴海不仅营销活动做得好，在业态和品牌的调整上也始终处于引领地位。去年开始，广福路爱琴海又引进了不少热门品牌，使得项目的品牌组合更符合周边客群的需求，让项目成为了年轻潮人的社交圈。