城市繁华，始于交通
近年来，随着城市空间及人居范围的不断拓展，轨道交通的作用日益凸显。据统计，北京、上海约有800万人选择地铁作为日常出行的交通工具，且中国城市轨道今年将突破6800公里，沿线物业的快速增长与不断增值，在带来不间断人流的同时，也使得城市发展格局亦随之发生改变，围绕轨道交通节点建设的新型商圈正在崛起。
这类新型“轨道+物业”模式，正是当前规模和效益前景尤为突出的TOD综合体。目前，TOD模式已被视为新蓝海，轨道成为很多人置业时的重要考虑因素。
那么，到底什么是TOD呢？
TOD（TransitOrientedDevelopment）即以公共交通为导向的发展模式，这里的公共交通包括火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通，以公共交通站点为中心开发、以400-800米（5-10 分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住、旅游等功能为一体的综合区域。
纵观全球，TOD已在欧美风靡20余年，在日本城市发展规划中也发挥到了极致。近年来，随着国内城市地铁、高铁的快速延伸，TOD模式也在我国各大城市纷纷抢滩布局，北京、上海、广州、重庆等多个城市都在积极推进轨道交通及其站场的综合开发建设。
当前，中国已经充分具备发展城市TOD的硬件基础，尤其近两年，TOD开发异常火爆。据统计，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目。
快速交通与生活友好度并存
尽管TOD商业模式是源自于美国，由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延。但是，日本却凭借丰富的开发与成长经验成为了TOD模式的集大成者。
资料显示，仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。据介绍，目前日本TOD领域主要有6家民营化JR铁路公司、16家大型民营铁路公司，以及三井不动产、三菱地所等房地产商。
涩谷：东京规模最大的TOD城市更新
从东京涩谷站到日本六本木新城到大阪到日本新宿日本再到二子玉川综合体，用TOD模式串联起整个城市的交通脉络，也成为日本在城市发展中所展示出的独特个性。
涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。物业形态涵盖商业、文化设施、办公，物业形态分布为：B3-5F商业、6F-7F餐厅、咖啡厅、8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13F-16F剧院、17F-34F办公空间。
由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，引入了城市公共空间，以电梯和垂直交通取代了传统街道。其定位为30岁左右的创意、IT人群，为了增加目的性消费者，还引入了百老汇和多功能的生活空间，来丰富区域业态和消费结构。
该项目基于TOD模式，形成对土地的集约化利用，通过与地铁站无缝链接设置多首层概念，设置目的性消费业态的公共空间、剧院等引入客流，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间打造亮点值得借鉴。
新宿：商业积聚下的城市“副中心”
新宿也是一个依托于交通枢纽站而兴旺的典型代表城市。新宿距离东京直线距离约16公里，是世界较为成熟的TOD枢纽，汇集了日本旅客铁道（JR）、地铁等共9条轨道，设有178个出口，是日本重要的枢纽站，也是获吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人次最多的车站。
新宿站通过对车站设施、道路基建、周边建筑等进行一体化规划及建设，形成明了、舒适、密集的步行网络，通过结合地形和功能，构建地下、平面、地上等多层次步行空间，形成有效连接车站与周边城市功能群体的广域网络。通过平面网络与竖向空间的整合，原本单纯以移动为目的的步行网络兼具了休憩、逗留和聚集的功能。
在新宿，名企总部云集，是东京久负盛名的大型繁华商业区之一。汇聚30余万人，产业人口集聚下，东京之繁华，新宿咫尺可见。据了解，东京居民对公共交通的依赖程度高达80%。其中东京新宿站，以出入闸人次计算，每天客流量高达364万人次，使得新宿TOD流动人群的购买力层级、出行目的异常丰富。
新宿站将交通枢纽与周边商业高效联通，并有效提高了周边土地的利用效益。不仅有效的促进地上和地下空间的充分利用，更增加了商业空间，打造出了家和办公室之外的“滞留空间”。
可见，作为先进的片区发展模式，TOD核心在于“快速交通”和“生活友好度”，即生活的外延和内涵。
事实上，除郊外开发，东京大量TOD项目更多是针对公共设施不完善的低利用率土地、未利用土地，通过公共设施与住宅用地一体化开发，实现土地高效集约利用和城市功能更新。
反观国内，目前除了香港的TOD模式较为成熟之外，也有不少开发商对TOD模式展开更深入尝试，如：万科、龙湖、深业、深圳地铁、龙光、凯达尔、天地源等知名企业，在规划时也必须要做到因地制宜，因为TOD项目不仅仅止步于交通便捷，更多是对围绕轨道交通的新生活方式的尝试。
营造舒适宜居的生活环境
之前，很多人将TOD 等同于地铁上盖，这种想法比较片面。
其实，TOD是在交通功能外再加载其他功能，以站点为中心塑造富有活力的小岛型空间，通过高效的交通接驳、多元的业态组合及丰富的建筑空间形态，实现消费者与公共空间的完美连接。成熟的TOD项目本身就是一座功能齐全的微缩城市。
大容量、快速且低污染的轨道交通在满足城市交通需求的同时，也加强了中心城区的商贸、就业活动，激发了沿轨道交通线向城市外围开发的动力。通过TOD综合开发和产业、公共服务资源的融合，可以推动城市更新，改变城市发展格局，形成新的商业和生活中心，有效缓解中心城区人口负荷和资源环境承载压力，同时优化土地资源利用率，给城市居民营造更加舒适宜居的生活环境。
成为城市价值新高地
TOD模式的应用对于文旅地产的最大意义在于，从文化旅游角度而言，巧借城市更新之力打破旅客数量的天花板；从地产角度而言，土地和物业价值将达到最大化，赋予该区域极强的未来升值空间。
事实上，TOD不仅是对城市开发管理甚至文化生活的精细化提升，更是对城市空间的重塑。这其中，一定要清醒地认识到“空间即服务”，即以城市中人的行动和需求为本，形成场景的聚合，将有内容的空间和有需求的消费动因相结合，是把握未来城市商业话语权、重新解构城市商业生态的全新路径。
TOD项目尤其凸显“复合产业全链条整合”这一特征，实现空间叠加、资源叠加以及服务叠加，并对城市发展的价值观念、速度效率与人文关怀重新衡量，是一种集聚的艺术。
当然，TOD在享受集聚所带来的活力与创新的同时，也应对着集聚带来的挑战，包括交通、人流、业态、运营等。而且，TOD开发模式因为单体项目投入资金大、周期长，所以需要入局企业拥有雄厚的资金支持和强大的资产运营能力。
纵览全球，纽约新世贸中心、法国巴黎之门、新加坡淡滨尼、日本多摩等早在TOD模式之下发展成为区域的中心，带动区域经济发展、产业升级、人口流入，促使片区成为城市价值高地的风向标。TOD的吸金能力，对楼市的影响也不容小觑。
当一座城市开始既要“里子”（向存量更新要发展）、也要“面子”（向世界级城市要格局），TOD所具有的“多功能有机协调”、“对城市格局进行引导”的意义，让它成为了未来“大城市的解药”。
全球进入TOD时代，中国呢？放眼国内，TOD真正综合开发刚刚起步不久，香港、广州、上海等城市正纷纷引入这一模式。未来，随着社会发展、城市骨架快速生长与交通路网连通交汇，势必迎来TOD爆发的新时期。
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