2017年开始，潘石屹“跑路”的传闻沸沸扬扬。商业资产开发和营运需要大笔资金沉淀。住宅高周转高债务的方式在商业地产行不通。SOHO资产无奈开始了卖资产，降低负债比率的道路。
2020年，一则路透社的报道，“黑石将要以40亿美金私有化SOHO中国”，引爆了SOHO不断下跌的股价，从2.6元直接飙升到了4元以上。两个月后，彭博社爆出黑石目前对这笔交易存在融资问题，股价立马跌回2.7元。 疫情底下，无疑交易存在高度不确定性。
2020年5月5日，总喜欢唱好的国内券商开始全力唱好，股价又反弹至午间休市时的3.13港元，涨幅达13.82%。
黑石主要有四个投资板块，分别为房地产、私募股权、对冲基金以及信用和保险。尽管私募股权投资的资产管理规模较大，但房地产是其最重要的可分派收入来源，占了可分派收益的50%以上（2019年的占比为52.31%，财华社根据黑石财报数据估算）。
截至2020年3月31日，黑石房地产板块的资产管理规模为1609.35亿美元，占该公司总资产管理规模的29.91%。截至2019年12月31日，黑石全球房地产投资组合的价值达3250亿美元。
物流、优质写字楼和住宅资产占了黑石房地产投资组合的80%左右，而物流是其中最为重要的资产，占房地产投资组合的三分之一以上，黑石期望通过仓储物流的投资把握新零售电商的发展潜力，而疫情体现了这些资产的价值。但值得注意的是，黑石的房地产板块部分基金于2020年第一季有所贬损，该公司表示疫情对其酒店和零售物业投资的直接影响最为严重，而这些物业仅占其全球房地产投资组合的15%。
对于优质写字楼的投资，黑石管理层的看法是：疫情以及远程办公肯定会对写字楼投资物业市场构成负面影响，不过长远仍看好，笔者总结了几个有趣的观点：1）疫情期间写字楼供应减少；2）长租合同在一定程度上规避了风险；以及3）低息环境有利于投资。
传闻中对SOHO中国的40亿美元投资，相当于其房地产板块资产管理规模的2.49%，也许不算什么，而SOHO中国持有的物业都位于中国最主要的一线城市——北京和上海，加上中国最早从疫情中恢复，也有利于写字楼物业的投资。
SOHO中国的真实表现如何？
SOHO中国目前持有的北京和上海物业组合质素还是挺高的，出租率也颇高，只不过近年已经出售了不少项目，所以手上已所剩不多。
SOHO的打法在开发商中独树一帜，专注于商业地产，并且是商业地产中的一个细分品类-写字楼。投资战略上也非常聚焦，目前沉淀下来的140万平方米持有物业，全部位于北京和上海核心地段，其中写字楼占比66%。良好的先天优势为SOHO中国的租金奠定了坚实的基础，2015-2019年租金平均增长率达20.5%。
2019年，SOHO中国的营业额同比增长7.34%，至18.47亿元人民币，股东应占利润同比下降30.85%，至13.31亿元人民币，利润下降主要因为2018年出售附属公司产生的9.88亿利得。
大部分有关SOHO的媒体报告中均有提及潘石屹曾诉苦“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%”，很多报道把SOHO资产出售归咎于此。
细究SOHO中国资产的回报率，并没有讲的那么悲观。SOHO的优势在于提早以较低的地价囤积了部分优质物业，如北京的望京SOHO、光华路SOHO、上海SOHO天山广场等，SOHO目前持有的资产单方成本并不算夸张。如果计算每个项目的毛租金回报率，光华SOHO和望京SOHO回报率高达10%以上，除去刚刚入市的古北SOHO，整体资产毛租金回报率接近7%。根据SOHO中国2019年损益表，公司毛利率高达82%，据此可以推测SOHO资产总体净营收回报率在5.5%以上，这个回报率并不低，其实SOHO完全有自持的底气。
运营水平并不差
写字楼业绩有点“随行就市”，但也离不开公司的运营水平。SOHO中国的写字楼运营水平不差，除去刚入市的上海古北SOHO和北京丽泽SOHO，其他大部分项目的出租率均常年保持在90%以上甚至满租，古北SOHO入市不到一年出租率便攀升至67%，考虑到项目的建筑面积，这是个非常不错的业绩。
受2019年行情影响，部分项目的出租率有所下滑，上海外滩SOHO项目的下滑最严重，下滑至了78%。望京SOHO和光华路SOHO出租率也分别下降了12%、8%。
营收方面，北京四个项目除银河SOHO外，2019年业绩均出现微跌，上海项目中SOHO复兴广场和天山广场两个项目保持了稳定增长，外滩SOHO则出现下跌。营收坪效方面，北京和上海项目的营收坪效均表现得中规中矩，不算突出也不算差劲。
早年入市的红利外加运营能力支撑，其实SOHO中国完全有机会做成一家垂直小而美的企业。
SOHO中国值得投资吗？
黑石创始人兼首席执行官苏世民在2020年第一季业绩会上说到：
“凭借轻资产模式和通过订立超长期合约（获得）第三方资本，我们无需承受价值出现极端下跌的压力，因此不需要像其他运营商那样急于求售。”
“正因如此，在全球金融危机中，虽然资产价值大幅下跌，我们仍能一直持有资产直至复苏和正常化。”
“希尔顿的投资就是一例，我们在市场崩盘之前的2007年10月购入，在金融危机影响最深重的时候，60亿美元的股权投资不得不减值至原来价值的31%。但该公司遵从我们的经营计划得以保持实力，在全球经济复苏之后，希尔顿为投资者产生了140亿美元收益，是私募股权投资领域最成功的案例。”
相信希尔顿的案例也给黑石一个启示：为什么不趁着金融危机资产减值、卖家求售时趁低买入？黑石的优势是拥有低成本资金——事实上该公司于三月时才分别融资270亿和120亿美元，完全有实力等别人着急。
况且黑石最看好的似乎是仓储物业，写字楼和酒店物业受疫情的影响最为严重，有必要以比市场价溢价一倍的价格进行收购吗？
黑石主要采用DCF（折现现金流估值法）对私募股权和房地产进行估值，并秉持中长线投资策略，也就是说这家投资机构更重视的可能是现金收益。
作为专业的投资人，对于每项投资必然衡量得失和替代成本，SOHO中国的竹杠能敲吗？Why Not。也许SOHO中国值得买，但是价格还可以再谈一谈。
