据赢商大数据统计，1998年至今，中国形成的商业物业面积约14亿平方米，其中全国购物中心数量（建筑面积3万平方米以上）约为4800家，总规模约4.74亿平方米。这些存量物业既是城市经营的重要资产，更是消费扩容、扩大内需的重要渠道。
2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情，对经济社会活动按下“暂停键”。疫情严重影响了线下实体商业的正常运营，令项目方、品牌商都陷入前所未遇的艰难时刻。然而商业的本质又提醒我们——只要地理位置还在，只要持续繁荣的、流动的人口还在，那么实体商业就会在坚韧中不断进阶。
购物中心和连锁品牌是实体商业的主体力量，能最大程度上反映实体商业的经营现状。赢商网关于疫情期间实体商业经营信心的市场调研和研究发现，经过6年的高速发展，实体商业自身积累了许多问题，同时疫情的出现，加剧了行业下行的速度。
那么中国实体商业现状如何，未来又将向何处发展？
一、购物中心处境艰难、经营损失惨重
2013-2019年全国新开业购物中心平均增速达10%。截至2019年底，全国购物中心总规模达4.74亿平方米。其中，一线城市购物中心步入成熟期，即将迎来下一阶段革新或衰退的分化；二线城市购物中心随着城市化红利逐渐消失，资本入局，收并购规模快速上升，竞争加剧。今明两年，全国计划开业购物中心数量1973家、体量约17948万平方米（往年实际开业率为60%，即实际开出项目/计划开出项目）。
存量还未消化，增量持续入市，中国购物中心行业生存焦虑愈发真实。然而疫情更让购物中心“雪上加霜”：待开业项目全面延迟开业，平均延迟时长9个月；已开业购物中心客流减少、掉铺率和退租率大幅提高，这都给购物中心造成惨重的租金损失。
1、空置率超警戒线，全年租金损失达20%
行业公认的空铺率警戒线为20%，疫情期间，全国典型购物中心平均空置率（空铺面积/总铺位面积）为21.10%，超过警戒线。
2020年平均空置率同比2019年下半年上升5.4个百分点，并且截至踩盘调研日，购物中心整体尚有30%的铺位未营业，因此可以预见下半年全国购物中心总体空置率还会继续攀升，对购物中心的租金损失约10%。而因为在2020年1月份，全国范围内购物中心给予品牌商2周-2个月不等的免租期共克时艰，整体平均租金损失10%。因此可以预计，全年租金损失达到20%，甚至更多。
2、华中、东北营业比例最低，处境艰难
从区域开业营业情况来看，二季度情况明显好转。其中，华南地区样本购物中心恢复情况相较良好，但华中、东北地区样本购物中心处境仍然艰难。
作为全国疫情“重灾区”的武汉，“解封”后其客流稳步增长。4月，随着经营时间、各业态门店逐步恢复营业，以及一系列积极的市场动作：如华夏幸福武汉长江中心项目正式动工；融创中国签约武汉黄陂长江文旅城项目；永旺购物中心签订意向落户洪山区；沃尔玛、盒马、茶颜悦色等品牌商积极进驻，武汉商业将迎来更大的回暖空间。
3、客流仅恢复至疫前66%，一线城市复苏慢
从4月客流情况看，全国一二三四线城市购物中心的客流恢复约66%，但受疫情期间顾客场内停留时长缩短及消费频次降低影响，消费增长仅恢复到疫前50%左右。
因疫情辐射范围更大、管控措施更严、民众安全意识更强等原因，一线城市的购物中心客流恢复相对较慢，仅恢复至疫前平均水平的58.6%（疫前客流水平以2019年11-12月平均日均客流为基准），距全面复苏尚需时日。
4、市级商圈/高档/大体量项目，受影响程度大
随着疫情防控常态化，消费半径将近一步缩短，消费需求也将偏向刚需，市级商圈购物中心整体恢复情况不及区域商圈；“报复性消费”没有如期而至，奢侈品消费持续遇冷，高档/中高档购物中心较中档/大众化购物中心受疫情影响更大；大型购物中心体验业态丰富，电影院、KTV、儿童游乐园等引流业态尚未开业导致商场客群流失严重，且当下消费者线下消费目的明确，“慢逛”意愿降低，使大体量购物中心比小体量购物中心影响大。
5、待开业项目几乎全部延期，平均延迟开业9个月
疫情前购物中心平均开业率约为60%（实际开出项目/计划开出项目），平均延迟6个月。因疫情影响，购物中心招商率严重不足，几乎所有未开业的实体商业都面临延迟开业情况，而开业率预计会降至40%以下，平均多延迟3个月，造成的直接经济损失是减少了3个月租金收益。
6、74.9%的购物中心停止招聘或裁员降薪
面临巨大经营压力，调研显示，4月份，购物中心在人力方面停止招聘或裁员降薪的比重高达74.9%。其中，东北、华中、华东地区裁员的比例靠前，分别达2成或接近2成。
7、线上渠道效果未有效发挥，数字化能力待强化
调研显示，疫情期间，样本购物中心无线上渠道的比例超过3成，而线上线下销售比1:9的比例接近4成。此外，即便拥有线上渠道，仅不到5成的购物中心线上销售额有所增加。疫情期间，绝大多数购物中心线上自救效果不佳，线上渠道未能有效发挥，其数字化水平远低于品牌商。
线下客流受疫情冲击一蹶不振，发展线上渠道成为购物中心自救的重要举措。在疫情期间，部分购物中心推出微信朋友圈、“云逛街”、直播购物、360°VR购等购物新模式，扩大销售渠道，但绝大多数购物中心的线上自救效果不佳。
二、品牌商经营复苏尚需半年，现金流断裂风险高
购物中心高速发展六年，行业进入运营调整期。2019年，上海有50%的购物中心一年调整上百家品牌；北京有75%的购物中心调整50家以上品牌。随着疫情冲击，品牌商面临主动调整和被动调整的双项考验。传统开、关店判断决策依据失效，为保证精准高效开好店关弱店，亟需建立动态科学的选址模型。
1、复苏需要近六个月，但中小品牌商现金流只能撑3个月
调研分析得出，在考虑经营预期的条件下55.6%的品牌商平均复苏周期在5.5个月以上。但就目前来看，中小零售品牌商的现金流只够撑3-6个月（甚至2-3个月），而大型品牌商也只是现金流较好，但实际业绩受损情况依然严重。
2、66%品牌商关店和减缓开店，体验/餐饮业态损失最大
在现金流紧张的情况下，有66%品牌商疫情期间减缓拓展步伐、关掉亏损店，关店潮将持续进行。疫情对餐饮业态的冲击重大，部分餐饮品牌关掉75%的门店。
疫情对餐饮业态和体验业态的冲击重大，部分餐饮品牌关掉75%的门店，但向好的是目前餐饮已经大部分恢复营业。但在4月份尚有部分业态无法开业（即便开业，也几乎零客流），包括影院、KTV、电玩、健身房、教育培训、展览等体验/休闲业态，以及儿童游乐、早教等部分儿童亲子业态。
3、对经营预期无信心，85.7%品牌商停止招聘或裁员降薪
调研显示，认为消费意愿不会明显提升的占比达到9成以上。并且认为营业额预期、日均客流量预期、库存现金预期、承租意愿预期呈下降走势的品牌商平均占比仍然高达73.68%。受此影响高达85.7%的品牌商采取停止招聘或裁员降薪的做法。
4、品牌商数字化程度较高，但线上线下结合还需加强
消费市场的数字化，根本上为品牌商的数字化提供了优良土壤。调研显示，虽然无线上渠道的连锁品牌商占比不到2成，但从整体来看，线上线下结合的效果不佳。
随着疫情防控常态化，其对实体商业的影响还将持续很长时间。目前，购物中心自身运营困难重重，而购物中心与品牌商因租金和客流问题引发的矛盾在不断升级，另外购物中心之间的竞争也在持续加剧。为了继续存续和发展，各实体商业必须开始业务数字化转型，以实现增加客流、提高客户粘性、促进客单转化。
具体来说，适合的零售商、品牌商，可通过在公共空间设立集市、展览等方式促进销售及展示推广；而区域型的中小型购物中心或百货，也可在“最后一公里”突围取胜，向社区商业和邻里中心的改造和建设。
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