国家公布的中国物流业景气指数( LPI )显示,2020 年 1 月及 2 月,LPI 都处于 50% 的荣枯线以下。虽然每年 2 月 LPI 都不高,但是 26.2% 的数字创造了历史新低。
同样的情况发生在中国仓储指数上。中国物流业景气指数是由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数、设备利用率 5 项指数加权合成的指数,2 月份疫情最严峻时期发生了物流仓储无法按时复工,高峰时运力不足等问题,无疑都对这 5 项指标造成了影响,但该指数并没有反映仓储投资更核心的租金及空置率的情况。

随着我国人口红利的消退、社保税费成本提升,仓储行业用人成本不断提升,智能仓储优势凸显。电商、物流产业的发展更是带动了智能仓储的需求。
物流发展进入快车道,智能仓储缺口大
近年来,电商企业和快递企业都在智能仓储领域积极布局,企图在未来激烈的竞争中抢占智能物流领域的高地。
京东可谓电商物流领域的龙头企业,近年来的仓储物流设的增长率保持在70%上下,2017年京东仓储物流设备的净值达到26.9亿元;苏宁则起步稍晚,2017年其机器设备净值达到8亿元,2017年苏宁机器设备净值增长率由2016年的9.4%一跃升为225.3%,说明其近年来正在智能物流领域积极布局。

快递企业集中上市带来提升装备投资需求。2016年,圆通、申通、顺丰、韵达等快递巨头纷纷借壳上市,并募集配套资金进行项目投资。从各公司披露的信息看,所募集的配套资金多运用在转运中心的建设和设备自动化升级方面。
上市两年来,中通和韵达在机器设备中投入加速,其他三家也各有增长,说明快递行业正在积极向智能物流靠拢。

尽管在智能仓储的下游应用结构中电子商务并不突出,但近年来全国电商交易额和全国快递业务收入正在逐年攀升,其带来的智能仓储需求成为了重要的增长引擎。
(一)国内智能仓储系统发展历程
国内自动化物流系统的发展大致经历了三个主要阶段:
起步阶段:
在1975-1985年,我国自动化物流系统发展处于起步阶段,在这一时期,我国已完成系统的研制与应用,但限于经济发展的限制,应用极其有限。
发展阶段:
1986-1999年,属于我国自动化物流系统的发展阶段。随着现代制造业向中国逐步转移,相关企业认识到现代化物流系统技术的重要性,其核心的自动化仓储技术获得市场认识,相关技术标准也陆续出台,促进了行业发展。
提升阶段:
2000年至今,可看作我国自动化物流系统的提升阶段。在这一阶段,市场需求与行业规模迅速扩大,技术全面提升。现代仓储系统、分拣系统和自动化立体库技术在国内各行业开始得到应用,尤其以烟草、冷链、新能源汽车、医药、机械制造等行业更为突出。更多国内企业进入自动化物流系统领域,通过引进、学习世界最先进的自动化物流技术以及加大自主研发的投入,使国内的自动化物流技术水平有了显著提高。
总体来看,2019 年全国仓库平均租金虽有小幅震荡,但仍然保持稳定上涨。到 2019 年下半年涨势逐渐减缓。2020 年 1 月平均租金达到自 2018 年 10 月起的新高,2 月小幅回落,但跌幅仅为 0.38%;3 月租金虽然继续下跌,幅度依然较小。同样的情况发生在空置率上,空置率在 5 个季度中保持稳定,且有小幅走高的趋势。
2020 年 1 月空置率抵达顶峰,上升至13.15%,2 月下跌 0.38 个百分点至 12.88%,3 月则又升至 13% 以上,疫情依然在一定程度上影响净吸纳量。目前来看,2020 年一季度的租金和空置率数据相对稳定,虽有波动,但都在正常范围内,疫情造成的影响似乎有限。

总结来看,相比较其他物业类型,物流仓储表现相对稳定,恢复迅速。2020Q1 全国仓储市场仍在增长,但是一二线城市速率并不相同。一线城市租金增速放缓,可能是因为疫情延后复工,也可能是总量接近顶部,但是一线城市仍然保有最大的需求量,并且在新增供应量有限的情况下,于 2020 年 2、3 月实现空置率的迅速下降;反观二线城市,租金增长加速,电商及第三方物流从 2018 年起就开始开发下沉市场,刺激仓储需求持续扩张,再细分区域,华南、华西二线城市仓储空置率最近两个季度长期保持在低点,华北和中部地区二线空置率则处于高位并呈上升趋势,二线城市市场步调并不一致。
然而疫情的影响并没有就此结束,部分城市的零售商需通过政府发放的消费券出清库存,恢复现金流,但这种方式对消费的刺激作用还未可知,部分区域的仓储市场波动可能尚未到来。