如今中国14亿人口中近2.5亿的老年人口，据有关预测，未来的十年内中国80岁以上的老龄化人口将以每年5%的速度增加，到21世纪中叶，中国的老年人口可能将达到4个亿，也就是说，每4个中国人中就会一个老年人。
老年人口大量增加，老年人养老的需求也自然大大增加，怎么养老？由谁来养老？这些都已经成为每一个中国家庭必须面对的问题。巨大的需求缺口也正是刺激众多企业进入养老地产行业的原因，将家庭养老与养老院式的养老结合成住宅社区的形式，为老年人提供全方位的养老服务。
养老地产，以其先进的理念，恰当好处的切入时间，都为其成功打下了良好的基础，地产商建设一个住宅小区，将老年人口导入其中，社区内建有健身房、图书馆、老年大学以及全天候的护理服务，使得居住于此的老年能够在愉悦欢乐中安享晚年。
“养老地产”是“养老+地产”的综合开发模式，也就是将房地产开发与养老消费需求结合起来，以此满足老年群体养老需求而出现的新兴产业。特殊的国情，给我国“养老地产”的发展带来了前所未有的机遇。
一、政府对养老产业的政策支持
2013年9月6日，国务院办公厅发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要积极应对人口老龄化，加快发展养老服务产业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求。
在此后的六年时间里，中央及地方密集出台了各项政策以支持养老产业的发展。其中，仅中央级的养老产业相关文件就多达一百三十多个，包括产业发展政策、土地规划政策、金融支持政策、人才培养政策、医养结合政策、行政补贴政策、民营及其他资本优惠政策、市场监管政策（见表1）。
2019年4月，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，明确提出要打通“堵点”，消除“痛点”，突破发展障碍，健全市场机制，持续完善以居家为基础、社区为依托、机构为补充，医养相结合的养老服务体系，并从六大方面提出了诸多落到实处的意见。包括深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务创业就业、扩大养老服务消费、促进养老服务高质量发展及促进养老服务基础设施建设。
二、中国养老地产发展情况三种养老地产模式
目前，国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。
持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的专业医生，可为入住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注老年消费者在健康状况和自理能力方面的变化，持续为老年消费者提供与身体及自理状况相对应的照料服务。
全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。全龄型社区对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。
养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。
三、三种养老地产的参与者
从营利性质的角度，可以将养老地产分为市场营利性及社会福利性。本文仅探讨市场营利性养老地产，在这方面，根据参与者的不同，又可分为三类：一是实力雄厚、经验丰富的传统房地产企业；二是手握大量资金和客户资源的保险机构；三是民营、外资等其他资本。
四、房企龙头的探索之路
房地产企业开发经验较为丰富，资产实力雄厚，在养老地产的开发上具有得天独厚的优势，可独立运营打造自身养老产业生态，也可与国际养老运营机构合作各取所长，互利共赢。万科与恒大是这一梯队的引领者。
（1）万科——打造三位一体的专业养老服务体系。
万科已明确形成三大产品线，即：面向自理型长者的随园嘉树公寓，面向术后康复及失能照护两类长者的随园护理院和面向社区居家长者的随园之家社区居家养老服务中心。针对不同老年人群体的消费需求，提供不同层次的解决方案，并使三大产品线互联互通，实现养老服务的全生命周期覆盖。
截至2018年年底，万科的养老已经在15个城市进行了布局，打造了约170个养老项目（其中，带床位的项目50个，无床位的日照/居家服务中心约120个）。然而，目前基本都处于亏损状态，但这丝毫没有动摇万科做养老项目的决心。
（2）恒大——打造一站式养生养老综合体。
与万科专注养老服务的模式不同，恒大集团的做法则完全以地产带动一切。作为恒大健康的拳头产品，恒大养生谷旨在打造健康养生养老综合体，已在三亚、海花岛、西安、郑州、镇江、湘潭、南京、云台山、重庆、沈阳、梧州、呼和浩特、沧州等城市建设了养生谷项目。
养生谷包括四大园：颐养园、长乐园、康益园和亲子园，通过整合世界一流的医疗、养老养生及商业保险等资源，借助会员制服务平台，为会员提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等388项养生服务、389项健康管理服务、90项养老服务、5大类保险、852项设备设施。
恒大健康2018年年报显示，恒大养生谷的收入从2017年的13.13亿元/年上升到2018年的31.24亿元/年，增幅达137.89%。目前会员数量已达22,275人次。2018年度，会员消费额为人民币34.6亿元。集团计划未来三年布局50个以上宜居养生胜地，服务于恒大健康会员。
五、险资巨头的扩张之路
保险机构由于天生优势，非常适合投资养老地产行业。一方面，保险资金的投资期限较长，与养老地产的投资周期相匹配；另一方面，保险机构拥有庞大的客户群基础，可以通过保险产品开拓客户渠道，进行客户转换。此外，保险机构的资源整合能力较强，能够实现产业协同发展，上游连接养老保险与医疗保险，下游开拓医疗健康投资，打造医养产业链闭环。
其中，泰康人寿是保险界涉足养老地产项目的佼佼者。2009年11月，原保监会批准泰康作为保险业第一个养老社区投资试点，随后泰康之家旗舰社区北京燕园于2012年破土动工，2015年10月正式开园，目前入住率已近100%。
泰康之家定位高端养老，主要布局在一、二线重点城市，旨在打造“都市医养社区”，选址多为交通便利、环境优美、距离市中心1小时车程的城市近郊。截至2018年年底，泰康之家已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州、三亚、南昌、厦门、沈阳、长沙等12地布局了养老社区项目。其中，北京、上海、广州、成都四地已落成开园。
泰康之家的客户主要为保险客户及社会客户，保险客户通过购买“幸福有约”保险计划获得入住资格；社会客户通过购买乐泰财富卡及入门费获得入住资格，目前以保险客户为主。
六、养老地产销售模式
由于养老地产所处地块属性不同，目前市场上养老地产收费模式可分为产权出售及使用权+服务费出售两种模式。
产权出售的养老地产，基本走的是传统房地产路线。而随着国家多次出台各项政策，规范养老服务设施用地，未来养老地产的土地性质将更为明确，使用权+服务费出售的模式将成为新常态。
在使用权+服务费模式下，市场还在发展初期，行业没有统一标准，每家机构的成本不一，服务对象定位不同，导致具体销售模式及价格有较大差异。
根据目前情况，大致可以分为会员费+服务费、押金+入门费+服务费及保险费+服务费三种模式。
会员费+服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳会员费，获得养老公寓的长期入住权。入住后，根据不同的需求每月缴纳服务费用。会员权利可以进行转让及继承，同时项目运营商也会建立二手转让机制，帮助有需要的会员完成转让手续。
押金费+入门费+服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳一笔入门费及一笔押金。押金可以在用户退住时全部或部分退回。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。
保险费+服务费，即用户购买保险后自动获得养老公寓的入住权。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。
各家机构根据自身项目特点及消费者喜好，通常会推出多种套餐供消费者选择。
以泰康之家为例。客户既可以通过购买保险的方式获得入住资格，也可以通过缴纳入门费的方式获得入住资格。对于购买泰康人寿“幸福有约”保险计划（保费不低于200万元）的客户，投保人或被保人可享受直接入住。每月根据户型和居住人数缴纳服务费6000～20000元；餐费根据实际就餐情况支付。其他养老客户可通过缴纳入门费及购买乐泰财富卡的方式获得入住资格，入门费为20万元/户；乐泰财富卡金额为每户100万～360万元不等（可退还）。每月根据户型及居住人数缴纳服务费及餐费。
七、养老地产行业的风险
1.市场风险
虽然养老地产行业日益火爆，但其面临的市场风险依然严峻。
一是受传统孝道思想的影响，居家养老模式的主流地位难以撼动。当下老年人的价值观以提倡节俭为荣，接受高消费型的养老地产模式需要一定的时间。
二是养老地产的主流消费群体是高净值老年群体及其家庭，又可总结为“高干、高知、高管”等领域的老年群体。虽然我国老年群体庞大，但能满足高净值或“高干、高知、高管”要求的老年人口数量较为有限。特别是前期市场推出的养老地产产品已经消化了一部分客群，将给未来集中面世的养老地产产品带来新的挑战。
2.经营风险
就回报周期而言，养老地产行业的投资回报周期较长。国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后，才实现首次盈利。万科推出的养老项目至今仍未实现盈利。行业龙头泰康集团董事长陈东升也曾明确表示，“一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年的时间”。从投资回报率来看，目前国际高端养老地产的平均投资回报都不超过10%。
八、养老地产行业的机遇
1.人口老龄化所带来的机遇。
进入21世纪，我国步入快速老龄化阶段，人口老龄化在带来一系列复杂问题的同时，也潜藏着巨大的市场商机。老年人口数量的增加，人均寿命的延长，都将给“养老地产”的发展带来良好机遇。
2.社会化养老所带来的机遇。
随着全面二胎政策的实施，很多独生子女组建的新家庭都面临着上要赡养四个老人、下要抚养两个孩子的难题：经济压力暂且不说，住房压力以及赡养老人的时间、精力等，可能会让很多年轻人感到心有余而力不足。
在这种背景下，“社会化养老”迅速崛起：“社会化养老”一方面可以帮助更多老年人实现“老有所养、老有所居”，丰富老年生活；另一方面，也可以缓解年轻一代在赡养老人过程中的住房压力和时间精力，帮助他们放下包袱，全身心投入竞争日趋激烈的职场工作之中。而“社会化养老”的日趋普及，将为“养老地产”发展带来前所未有的机遇。
3.房地产宏观调控带来的机遇。
进入21世纪以来，我国房地产价格持续飙升。为了扼制房价快速上涨，缓解房价上涨所带来的社会压力，国家出台了一系列房地产调控政策。特别是2017年以来，各地加紧了限购、限贷政策，对住宅地产、商业地产持续涨价态势形成了较大压力。
与此同时，在保障房建设、养老地产建设等民生领域，国家政策依然是大力扶持。在此背景下，住宅地产、商业地产领域的部分开发商寻求转型，养老地产逐渐成为投资热点。可见，房地产宏观调控政策的实施，为“养老地产”的发展带来了新的机遇。
4.高净值人群及2+1+4家庭结构带来的新机遇
中国日益增长的高净值人群家庭将为市场注入新的活力。《2018胡润财务报告》显示，2018年中国千万元净资产的家庭数量超过200万，总资产较2017年增长6.4%，人群的平均年龄为40岁。这些高净值人群的父母大多已超过65岁。为父母提供优质的晚年生活或将成为高净值家庭的新时尚。
同时，随着第一代独生子女的父母开始步入老年，2+1+4结构的家庭（即两个成年人+一个小孩+四个老人）的负担愈发沉重，这一严峻的现状，也许会改变当下9073的养老模式（90%家庭养老，7%社区养老，3%机构养老）。相信未来会有越来越多的老人走向社区养老及机构养老。
5.多源发展、医养结合带来的新机遇
随着老年群体对自身健康关注程度及科学养生观念的普及，“医养结合”将为老年地产带来新的卖点。
养老地产应积极整合养生及医疗资源，为老年群体提供持续的日常保健、被动运动、中医康复、养老护理及其他服务，优化老年群体的入住体验，使得老年群体在安居的同时，能增进健康、延年益寿。
随着国家各项养老产业政策的纷纷出台，未来养老地产行业将从自由生长模式切换到规范发展阶段。在“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的发展大框架下，老年人口及高净值人群的逐步增加，为养老地产提供了庞大的潜在客户。然而，行业依然存在诸多不确定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整体而言，老龄化已成为不可逆的社会趋势，养老地产作为整个养老行业的支柱之一，未来发展机遇可期。
