2021年3月5日上午，第十三届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂举行开幕会，国务院总理李克强作政府工作报告，其中用了一定的篇幅提及房地产。
在部署2021年的重点工作时，政府工作报告指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
在“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务中，政府工作报告提到，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。
寥寥数语，勾勒出了房地产的近景目标与长远期许。从内容上看，既保持了近年来楼市调控思路的连贯性，又紧扣市场发展中的新热点和新问题。
“房住不炒”仍是主基调
2016年12月，中央经济工作会议提出了“要坚持’房子是用来住的，不是用来炒的‘的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，如今，已经迈入提出“房住不炒”定位的第5个年头，久久为功，既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展，势在必行。
近几年来，各地政府从调控端、金融端以及土地端出击，灵活祭出政策组合拳，传递了明确的政策信号。
总的来看，近期，除深圳外，杭州、上海、无锡、东莞等地纷纷出台房地产调控政策。
今年来，各地频繁发布楼市调控新政，从热点一、二线城市严禁经营贷、消费贷违规流入楼市，到上海、杭州将法拍房纳入限购范围，全面围追堵截投机炒房行为，所有调控政策均围绕“房住不炒”落地。
以前的高增长、高周转的打法已然结束。在“房住不炒”的核心下，作为经济的压舱石，房地产业将进入稳定发展的“新常态”。
“房住不炒”主基调不会变，未来不会大涨，也不会大跌。
稳房价、稳地价、稳预期
“房住不炒”是主基调， “三稳”是政策的出发点和落脚点，也是各地“一城一策”长效机制的目标。
在此基础上，2021年房地产调控会保持政策的连续性和稳定性，各地政府灵活适度调整自己的调控政策，在打击投机需求和支持自住方面，有保有压。同时，调控政策将更加精细化，强调系统性、整体性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一揽子推进。
过去调控的短期目标是让市场回归理性，未来将会不断在建立房地产长效机制上下功夫。
无论是土地端、市场端、还是资金端的调控政策，无一不是围绕着以往房地产行业调控的主基调，没有变化。其核心目的依旧是“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“租购并举，因城施策”，促进房地产市场的平稳健康发展。
最近“22城将实行‘两集中’供地政策”在房地产行业持续发酵。简单来说就是：核心一二线城市，一年三次集中公告、出让土地。
北上广深等22个重点城市在列，分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
紧跟其后，2月24日，这份22城名单中的天津、郑州、青岛、济南、苏州五城几乎同时发布了对住宅土地集中供应的相关通知，每年供地不超过3次。
前有资金端“三道红线”调控，市场端有限购、限售、限贷政策调控，土地端有“两集中”政策调控其实也是意料之中。
房地产本身的稳定对于经济稳定有着重要作用，房价稳定、地价稳定、预期稳定才能有效落实经济稳定。预计今年房地产不会出现过度刺激政策，稳定依然是重中之重。
解决好大城市住房突出问题被摆在重要位置
对比历年政府工作报告在房地产方面的表述，笔者发现，2021年政府工作报告中对房地产方面的表述共142个字，相较于2020年明显有所增加，但相较于2017-2019年整体表述仍然较少，其中2017年时提及内容相对较多，约为230字。2021年整体导向仍为“房住不炒”，并重点转向解决好大城市住房突出问题，尤其是要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，房子将回归居住属性。
具体而言，房地产方面仍然贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2018年政府工作报告首次提出“房住不炒”后，连续两年再次重申。不同的是，2021年政府工作报告新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的表述，现阶段地价、房价仍是不能触碰的红线。
市场一直关注的“房地产税”在2021年并未提及，实际上，在2018年和2019年政府工作报告连续两年在深化财税金融体制改革中提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”的表述，但自2020年以来已是连续两年未提及，我们认为房地产税暂时不会推出。
值得注意的是，今年政府工作报告再提“租赁”和“共有产权”，这是自2018年提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房”后再细化，具体表述为“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。”核心仍然在于帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
新型城镇化仍是房地产行业制度红利
政府工作报告中有一个与房地产市场有关的内容，也是“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务之一。原文表述为“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。” 这里面有几个关键词：新型城镇化、城市群和都市圈、城市更新。
完善新型城镇化，城市群和都市圈将成新一轮发展主体。截至2020年末，中国常住人口城镇化率超过60%，按照计划，2025年末常住人口城镇化率将提高到65%。2021-2025年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，意味着未来将有大约7100万人将由农村迁移至城镇，这一部分人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。
发展壮大城市群和都市圈，以人力、物力、财力等资源要素双向流动为抓手，促进区域一体化协调发展。目前，已经获批的19大城市群，承载了我国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。
笔者认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，房地产市场份额或将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。 实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。
存量时代下，城市更新再次成为房企绕不开的课题。根据政府工作报告，2021年计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，相较于去年增加1.5万个，并首次提出要提升县城公共服务水平，城市更新赛道或将延伸和下沉，未来市场空间将再被拓展。
