本文围绕购物中心各类业态的布局技巧、项目不同发展阶段的运营执行要点、购物中心成功运营策略三大方面，就关系到一个购物中心经营好坏的多方面因素进行分享，供大家探讨。
一、购物中心业态布局技巧
■ 百货布局
■ 超市布局
■ 餐饮类布局
■ 休闲娱乐类布局
■ 专业店布局
■ 体育运动类布局
二、购物中心运营执行要点
■ 培育期
1、关注业态结构与业态布局的科学性；
2、关注租户结构、租约及租金的合理性；
3、关注商铺招商、商铺出租率、商铺经营状态、商铺的贡献度；
4、关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；
5、关注宣传、促销方案的正确性，结果的准确性与有效性；
6、关注客流计量和会员体系建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；
7、关注购物中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；
8、关注顾客消费服务环境、消费热点，商品与租户的品质、质量；
9、关注软、硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定等。
■ 提升期
1、多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；
2、以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的运营目标；
3、规范商铺招商与质量管理体系，注重“生态效应”，追求客流最大化；
4、租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；
5、提供多主题、多方式的购物中心整体宣传促销活动；
6、进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；
7、提供多种销售收款方式，注重多种方式共存互补，强调信息服务、数据积累和分析。
■ 调整期
1、为购物中心的经营管理、租户的管理提供一体化解决方案；
2、提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；
3、以实际数据为依据进行租约的洽谈；
4、以实际数据指导购物中心长期规划，调整经营布局；
5、以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；
6、完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是购物中心的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；
7、完善的卡券管理和中央顾客关系管理，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货；
8、提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；
9、监控客单价、客户群组及顾客流向。
三、购物中心成功运营策略
■ 经营商家的品牌连锁化
很多著名的连锁零售企业都有进军社区，构成社区购物中心的主体，如美国的沃尔玛社区店、日本的7-11社区便利店。
在社区型购物中心的发展过程当中，经营商家的品牌连锁化，不但有利于满足社区居民的多样化、个性化需求，服务好社区，而且在提升居民生活质量的同时，企业自身也能得到长久的良性发展。
■ 合理的商业定位、业态规划和面积配比
构建合理的配套商业，可以形成相互作用、相互制约的对外辐射力，资源共享。可以扩大购物中心的零售经营范围，增强"一站式"购物的满足能力，向社区居民提供丰富的服务项目和家庭休闲娱乐项目，满足社区居民服务的特殊性和多样性。
要转变经营思路，充分考虑到购物中心兼具地产、商业、金融、社区多种属性，要把购物中心的服务管理从地产属性上升到社会属性的高度，满足社交场所和其他功能配套。
商业地产进入了全面的技术商业时代、信息化时代，消费者的生活方式发生了全渠道、全天候、碎片化等重大的变化，购物中心的打造要以差异化（主题化）满足消费者个性化的需求。科学合理的规划是持续良好经营的首要条件；转变经营思路、培养优秀的专业人才是根本。
■ 精准客户分析
购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利模式，使各商户在经营中感受到全方位的服务和支持。
■ 根据消费需求确定体验业态比重
在进行业态规划和布局时，要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在购物中心中起到举足轻重的作用。
如今，购物、餐饮、休闲5：3：2组合模式盛行，以往双主力店也由现在的多主力店代替。然而，真正的购物中心，应该根据自身的定位及周边消费群决定各业态的比例，不应一刀切固定比例。
■ 线上线下结合，全渠道营销推广
面对信息技术的推动尤其是电商的冲击，除了线下市场转型，移动互联、智能货架、移动应用商店等新技术的推广，促使购物中心的线上线下业务融合步伐逐步加快，纷纷抢占“最后一公里”商机。
